8月的天津市场，很是拧巴。
新房成交量在往上走，环比涨了8%。
但二手房却跌了。天津全月共签约111万平米、1.26万套，较7月少卖了8%。
是今年3月以来的最低值。
*全市二手房签约面积走势图
一是因为季节性淡季回调。
基本上，每年8月都是二手房的一个成交低点。
今年虽低于其他月份，但却是近些年的同期新高，比去年同期高出了20%。
二是因为学区需求退潮。
831转学窗口结束，学区房需求回落，拖累了全市成交水平。
和平最是明显。
贝壳二手房成交量直接拦腰砍断，掉了一半。
河西也跌了11%。
*8月贝壳各区二手房成交涨幅，仅供参考
三个区，只有南开在王顶堤的托举下扛住了，成交量涨了6%。
*8月贝壳二手房成交商圈排名，仅供参考
现在全市二手房占比已降至74%（7月时是77%）。
每卖4套房子，就有3套是二手房。二手房仍是市场交易的“大头”。
更有意思的是，别看套数差距如此大，但一二手房签约金额却近乎一样——都卖了约96个亿。
因为二者是两个市场。
一个卖改善，一个卖刚需。
包括刚刚过去的8月份，二手房仍是以价换量的节奏。
全月签约均价8591元/平米，又环比跌了2%。
已是近期的四连跌。
对比去年同期更是掉了13%。
已经回到了2013年的房价水平。
反观新房，最新月签约均价18639元/平米，是二手房均价的2.2倍！
价差的喇叭口已拉到了117%！
更何况，新房面积大，套均115平米，二手房仅有88平米。
套均总价直接差出近3倍。
说白了，二手房靠的就是性价比，薄利多销。
需要重点关注一个变量——828新政。
封顶预售、优先现房销售、最长贷款年限延长到40年……这一连串的政策组合拳，虽然都没有直接提到二手房，但楼市重塑从来不是割裂的。
新房规则变了，二手房势必会跟着洗牌。
但对于二手房业主来说，新政会是把“双刃剑”。
短期看，是利好。
新政提高预售门槛、收紧资金监管，以及优先现售，都会导致开发成本上涨，开发商不敢再随便拿地。
短期内新房供应会减少，产品冲击也会减缓。
叠加40年房贷杠杆以及预期转好。
二手房会迎来喘息之机，价格也会有所修复。
但长期来看，二手房的最大优势将会被新房追平。
毕竟之前二手房之所以市场越低迷、市占率越高，靠的就是确定性。
即买即住，所见即所得，没有烂尾和交付风险。
但推行现房销售后，新房也成了看得见、摸得着的现货。
而且不竣工不用还房贷，安全性跟二手房无异。
届时二手房最大的王牌也就不复存在。
需求势必会被新房分流。
尤其200-400万的品质次新房，受冲击最大，完全是与新房正面刚。
100万以下段位，反倒客群冲突不大。
当然，这至少是2-3年后的事。
而当下正是二手房置换的窗口期。
现在短期刺激效应已经开始体现。
天津贝壳二手房上周成交套数，环比上涨了15%。
周末单日成交已逼近300套。
接下来还会持续释放。
今年这个9月，“量的金九”基本稳了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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