新政之后的首批宅地，终于来了。
就在这两天，南京连发4条土地出让公告，共推出8幅地块，涉及城东马群、江宁汤山、城北栖霞山、江北科学城以及桥北、溧水等区域。
8幅地块中，包含5幅二类居住用地、1幅商住混合用地和2幅老年公寓用地，分别将于10月10日、10月24日竞价出让。
我们重点来看一下住宅用地。
①低密宅地扎堆。6幅涉宅地块的容积率均为“1”字头，适宜打造改善型住宅。
比如雨山路G40、桥北G21容积率1.6，未来可打造低密小高层，适配改善需求；溧水G02容积率甚至仅1.1，未来将进一步提高周边人居品质。
②宜居属性拉满。地块多分布在居住氛围较为浓厚的成熟区域，交通、商业、教育等生活配套完善，同时，新宅地的释放也将给周边居民带来改善置换新选择。
如马群G39地块，靠近地铁2号线马群站与S6号线百水桥站，周边有招商花园城等商业；江北G21地块，临近地铁3号线柳洲东路站，琅琊路小学、二十九中分校等教育资源环伺。
③新政后首挂，关注度较高。8月28日，官方明确新出让土地的商品住房项目“优先选择现房销售”。
对于开发商而言，现房销售带来的开发周期的拉长、投入资金的增加等影响，意味着将进一步考验房企的开发实力；对购房者而言，现房销售意味着“所见即所得”，房子品质和交付兑现更加有保障，
虽然此政策“有序推行”、“优先选择”，但作为新政后首批挂牌的地块，出让情况和开发模式都将被重点关注。
重点地块详情：
马群G39地块
地块名称：栖霞区马群街道宁杭公路以北、芝嘉花园以西地块
地块四至：东至芝嘉花园，南至宁杭公路，西至军事用地，北至军事用地
规划用地性质：R21住宅用地、Rb商住混合用地
出让面积：37744.1㎡（含仅地下空间3791.08㎡）
容积率：1.01＜综合容积率≤1.4
建筑高度：≤35米
起拍总价：66600万元
G39地块位于城东马群板块，临近地铁S6号线宁句城际百水桥站，周边有中海钟山印、润栖府等次新房小区；商业配套上，有招商花园城、大融城、宝龙广场、麟珑汇等多个商业综合体。
居住氛围浓厚，但近几年区域新房供应有限，改善需求亟待释放。
按照1.01＜综合容积率≤1.4，建筑高度不超过35米的地块指标，G39未来有望打造洋房或小高层产品，以丰富地缘性置换改善等需求。
栖霞山G36
地块名称：栖霞区栖霞街道江枫大道以西、明栖路以北地块
地块四至：东至江枫大道，南至明栖路，西至规划厂河路，北至枫叶路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：32651.64㎡
容积率：1.01＜Far≤1.8
建筑高度：≤80米
起拍总价：58800万元
起拍楼面价：10005元/㎡
栖霞山G36地块位于栖霞山板块，北侧靠近滨江岸线，周边有欢乐谷、仙林外国语学校华侨城中小学等文旅教育配套。
区域内住宅集中，有山语熙府、翠语江岚、山和九著等多个成熟小区，随着近几年的交付、入住，目前居住氛围相对较为浓厚。
去年9月，断供3年的栖霞山板块再次迎来宅地上新——G65地块，南京栖霞东麓开发建设有限公司竞得，容积率1.8，成交楼面价10203元/㎡。
今年4月底，栖霞东麓开发建设有限公司再次拿下G04地块，容积率1.5，楼面地价10201元/㎡。
从位置上来看，G36和此前出让的G65、G04相邻，起始楼面价和用地面积也相差不多，1.8容积率、限高80米的指标适合打造低密四代住宅，加上江枫大道西侧空白地较多，未来周边居住氛围将会更有想象力。
单从地块指标上来看，G04地块的容积率更低，或在产品打造上更有发挥空间。
江北雨山路G40
地块名称：浦口区江浦街道卓溪路以南、兰源路以东地块
地块四至：东至光明路，西至兰源路，南至台北路，北至卓溪路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：122079.61㎡
容积率：1.01＜Far≤1.6建筑高度：≤60米
起拍总价：160600万元
起拍楼面价：8222元/㎡
G40地块位于江北新区科学城片区，紧邻地铁10号线雨山路站，旁边就是龙湖南京雨山天街商业，隔壁为龙湖天曜城，地理位置十分优越。
作为江北老牌成熟板块，雨山路片区交通、商业、教育等配套完善，区域内住宅小区众多，生活氛围浓厚，是江北公认的宜居板块之一。
近年来，片区内宅地出让节奏并不算快，此次G40地块出让面积高达12.21公顷，堪称“巨无霸”级供应，未来新房体量也较为可观。
从地块指标来看，G40容积率1.6、建筑高度60米，主打低密小高层产品，兼具舒适度与改善属性，未来将为北雨山路改善带来充足的新房供应，有望进一步激活板块置换需求。
桥北G21
地块名称：江北新区小外江路以西、柳洲东路以北（NJJBc020-14-035）地块
地块四至：东至京新广场，南至柳洲东路，西至南浦路，北至空地
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：38697.78㎡
容积率：1.01＜Far≤1.6
建筑高度：≤60米
起拍价：48122万元
起拍楼面价：7772元/㎡
G21地块位于桥北板块，江山路以西、柳洲东路以南，距地铁3号线、在建地铁11号线换乘站柳洲东路站约400米，出行十分便捷；
周边有29中分校、十四中等教育资源，南医大第四附属医院等医疗配套，以及京新广场、易买得、生活广场、弘阳广场等商业，生活配套成熟。
作为江北发展较早的成熟区域，桥北居住氛围浓厚，生活气息十足，聚集了北外滩水城、天润城、明发滨江新城等多个大型住宅区，有着较为丰富的地缘改善需求。
2024年之前，桥北长达多年没有住宅用地出让，土地断供非常久，市场长期依赖存量房交易。目前片区内仅上城十号院有新房在售，区域供需关系健康。
此次挂牌的G21地块容积率1.6，建筑限高60米，低密指标适合打造小高层或洋房产品，结合桥北成熟配套和强劲的改善需求，未来入市值得期待。
江北高新区G22
地块名称：江北新区永锦路以西、永锦西路以南（NJJBb040-05-21-A）地块
地块四至：东至永锦路，南至南京生物医药谷人才公租房，西至空地，北至龙山北路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：25512.54㎡
容积率：1.01＜Far≤1.8
建筑高度：≤60米
起拍总价：18255万元
起拍楼面价：3975元/㎡
G22地块位于江北新区生物医药谷片区，片区聚焦基因产业、免疫细胞治疗、生物制药、新药研发及医疗器械等前沿领域，是江北核心产业片区之一。
作为产业驱动型板块，这里拥有大量高净值人才，地缘购房基础扎实。
目前片区住宅供应较为稀缺，去年底，南京弘宁投资置业有限公司、南京金达置业发展有限公司联合拿下G15、16地块，与此次挂牌的G22相距不远。
其中，G16容积率为1.6，是目前3幅地块中容积率最低的宅地，在产品打造上有更多想象力。目前G15、G16暂无上市信息。
整体来看，高新区宅地出让节奏相对平稳，此次G22地块容积率1.8、建筑限高60米，或将打造小高层产品，以丰富周边置业选项。
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