文｜邓浩志
前段时间市场一直关注 828 新政的影响，反倒忽略了近期市场表现。不知不觉已经到了金九银十。我们回头看看最近的市场表现，看看这个金九银十在新政影响下还有多大的机会。
首先，8 月广州全市网签 55 万㎡，低于 2025 年至今的月均水平（60 万㎡），但同比仍上升近 2 成；全市新增供应 27.3 万㎡，环比降 6%，同比降 36%。重点监测楼盘，8 月周均成交较 7 月下降，但仍持平去年同期。
土地市场：供应提速，成交稳增
随着上半年楼市复苏，广州 7、8 月份挂牌土地数量、成交金额都有所上升，三宗地块的分析展现广州楼市三个不同的面，我前面已经分析，这里不赘述。
但要注意，828 新政对开发商拿地积极性有所挫伤，到底对土地市场影响几何？封顶销售 + 竣备才能拿贷款将拉低地价多少？9 月份或有初步答案。
另外，8 月份挂了一批大商业地块，而目前商业项目基本只能地方国企兜底。兜底之后又将如何？经营难题谁来解决？低效资产不断累积，最终结果如何？似乎短期暂未考虑长期问题。这可是一个大雷！
新房交易：主城成交降温，郊区以价换量
广州中心区成交环比降 27%，近郊降 16%，远郊涨 47%。同比则全部都是上涨。同比全部上涨，说明今年楼市的确比去年好了，无论是旺季还是淡季都高于去年，所以今年广州楼市有望在连续下行 5 年之后，首次出现全年成交量的止跌反弹。
而中心弱于郊区，本质是主城楼盘经过上半年热销之后，普遍涨价的结果。结合 7、8 月份淡季 + 新货供应少，促成了这个结果。而郊区市场由于弱于主城，所以楼盘丝毫不敢放松，继续以价换量。
值得注意的是，中心城区中小面积 + 高使用率新规产品出现缺货，而这是过去两年最热销的产品。未来新项目在产品定位上，需要考虑调整。而郊区楼盘还是很依赖房票客户，如果没有旧改、拆迁这些需求，郊区尤其是远郊的库存真有可能卖到猴年马月。但是，旧改后还会释放新的供应。这个循环怎么破？目前还看不到应对办法。
各区市场表现一句话概括：
增城：市场持续以价换量，低总价项目支撑市场；
南沙：成交集中黄阁、金洲，蕉门、明珠湾四个板块的低价项目；
花都：新货 + 促销项目主导成交；
天河：则是 600 万以下供应减少，导致成交减少；
海珠：新规小户型是热销项目，但中小户型缺货，交易放缓；
白云：以顺销楼盘为主，白云湖和嘉禾望岗是热点；
黄埔：市场平淡，去化速度看促销力度；
番禺：表现平平，热度集中改善型项目。
还有一个值得注意的细节：目前很多楼盘看样板房都不允许拍照。以前不许拍照纯粹是营造高端感，所谓格调是通过验资 + 收手机实现。而现在部分刚需楼盘也要收手机，就怕你拍了飘窗、花池这些偷面积的位置。所以，懂的都懂～～～
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