2026年8月19日，香港住宅史上最大亏损纪录诞生：21亿港元购入的豪宅，以7.9 亿港元成交，跌幅62.4%。

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13.1亿港元的账面亏损，甚至超过了今年以来香港豪宅市场的最高成交价：雅居乐陈卓林家族以12.38亿港元出售浅水湾南湾道39号独立临海大宅。

该豪宅是位于山顶歌赋山道15号的独立大宅，实用面积18078呎（约合1716㎡），三层地库，外连9948呎花园、2070呎天台、1200呎前庭及1631呎庭院，可俯瞰深水湾、浅水湾海景。

原业主陈红天，1959年生于广东佛山，早年做过教师、裁缝，1984年辞职下海到深圳从事服装贸易；1990年创办祥祺集团，从深圳住宅开发起步，巅峰时期名下拥有全球12栋摩天大楼。

2016年6月，他以21亿港元购入山顶歌赋山道15号，22.74万港元的楼面呎价创香港住宅历史新高，折合约245万元人民币/平方米。

2022年胡润榜单显示，其身家约335~355亿元人民币，曾排全球地产富豪第41位、内地地产企业家排第13位。

陈天红是深圳同心俱乐部首任主席，该俱乐部成员涵盖深圳多家知名企业创始人，包括鹅厂、比亚迪、顺丰、迈瑞、信义、宝能、华强等。

或许因为拥有很高的圈内地位，陈红天十分“自信”，2022年曾经公开表态“李嘉诚在我朋友圈不算什么”，理由是长和系市值不到2000亿。‌‌

但过于自信也使得其经营风格非常激进，大举加杠杆重仓豪宅、写字楼资产。

特别是在2015~2017年期间，以45亿港元收购香港红磡One HarbourGate东座，改名祥祺中心作为公司总部；以6.8亿英镑收购伦敦金丝雀码头两栋地标写字楼；还有深圳民生银行大厦、上海亚盛大厦、珠海祥祺商厦等。

高杠杆的逻辑是，依赖租金覆盖利息，当房价下跌、利率上升时资金链断裂。

2018年后，香港房价从顶点下滑，美联储加息导致租金连利息都盖不住。

2023年3月，东亚银行率先接管歌赋山道15号，之后多处物业被债权人接管并低价出售。

其中，45亿港元买入的祥祺中心，以26亿港元折价卖给香港都会大学，巨亏近20亿港元。

令人唏嘘的是，陈红天持有歌赋山道15号9年期间一天都未入住，装修也未完成，平均每天亏损4万。

东亚银行接管后，招标前后拖了两年，多次流标、下调底价，最终7.9亿成交；还没有计入这9年间的利息、改建投入，实际真实亏损会更大。

香港超级豪宅在2021年后整体下跌30~40%，而银主盘（抵债资产）还要至少再打15~20%折让，双重杀跌造成这种夸张亏损。

2026年，祥祺集团成了被执行人，陈红天本人也被限高。