案情回顾
2014年6月，某村民委员会与某塑料公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定塑料公司租赁该村委会院落，租赁期限自2014年7月1日至2035年6月30日，共计21年，年租金172000元。合同第七条约定：“有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1.承租方不交付或者不按约定超期交付租金达一个月以上”；第八条约定：“合同履行期间，如一方违约终止合同须向守约方支付违约金，违约金数为未履行部分总额的20%”。值得注意的是，该合同虽名为《房屋租赁合同》，但租赁标的物实为涉案院落的土地。
合同履行期间，双方关系经历了多次变化。2019年7月，村委会向塑料公司发出通告，要求其停止违约行为、拆除违规安装的生产设备并补交前期欠租。随后，双方于2019年8月签订《村企合作具体协议》，指定两条生产线用于村委生产。2019年8月28日，塑料公司补交了2018年度和2019年度的租金。此后，双方又与某置业公司签订了涉及加工合作的《三方协议》及后续《协议书》，对各方权利义务作出了进一步安排。
2020年7月1日，塑料公司向村委会及案外人致函，就租赁费是否应当缴纳及如何缴纳提出方案。2020年8月11日，三方签订的《协议书》明确约定，对于塑料公司拖欠的土地租赁费，“待合同修订好后，经村三资管理服务中心审核后，可向乙方借款支付，或以其他方式另行支付”。
2020年11月，村委会以塑料公司逾期支付租金构成违约为由，向法院提起诉讼，请求解除《房屋租赁合同》并要求支付租金及违约金。至起诉之日，塑料公司已逾期支付租金达三个月以上。
二审期间，塑料公司提交了案外人某塑胶公司起诉村委会等返还原物纠纷的起诉状，主张村委会强行侵占其公司，导致其无法控制和经营，其对支付租赁费享有先履行抗辩权。
案件结果
一审法院经审理认为，双方签订的合同合法有效。虽然合同约定的解除条件已经成就——被告逾期支付租金已达三个月以上，但法院综合考虑以后，认为合同不应解除。因此，一审法院判决驳回了村委会解除合同的诉讼请求，仅判令塑料公司支付欠付租金53000元及相应违约金。
塑料公司不服提起上诉，二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
法律分析
北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：
一、约定解除条件成就不等于合同自动解除
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在合同中明确约定“承租方不交付或者不按约定超期交付租金达一个月以上，出租方有权解除合同”，而塑料公司至起诉时已逾期达三个月以上，从形式上看，约定解除的条件已经成就。
然而，约定解除权的行使并非毫无限制。解除权本质上是一种形成权，享有解除权的一方可以单方决定是否解除合同，但这并不意味着只要约定事由发生，合同就当然解除。解除权人仍然需要作出解除的意思表示，且该意思表示的作出应当受到诚实信用原则的约束。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条明确要求，人民法院在审查约定解除权时，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微、是否影响守约方合同目的的实现。换言之，约定解除条件的成就是解除权发生的前提，但并非合同必然解除的充分条件——法院仍需对违约行为的实际影响进行实质审查。
本案中，法院正是基于这一思路，认定虽然塑料公司逾期交租的客观事实存在，但综合全案情况，合同解除并非唯一且适当的救济方式。
二、违约程度与合同目的是否实现是核心判断标准
在审查约定解除权时，法院需要综合考量多个因素。首先是违约方的过错程度。本案中，塑料公司虽存在逾期交租行为，但其在2019年8月已补交了前期欠租，且在2020年7月主动致函提出租金支付方案，同年8月又与村委会及案外人签订《协议书》对租金支付作出安排。这些事实表明，塑料公司并非恶意拖欠或拒绝履行，其违约行为更多是由于经营困难所致，而非主观上的重大过错。
其次是违约行为对合同目的实现的影响。本案租赁合同的标的物是土地，村委会的核心合同目的是通过出租土地获取租金收益。从案件事实来看，塑料公司虽存在逾期交租，但双方在起诉前已就租金支付达成新的意向性约定，且案外人某置业公司已进驻涉案场地开展经营活动。这说明村委会的合同目的——即通过出租土地获取经济利益——并未因塑料公司的逾期交租行为而根本落空。
此外，法院还关注到一个重要事实：涉案土地上附着有办公室、厂房、设备等资产，而这些资产并非村委会所有。如果轻易解除合同，必然导致房、地分离的困局，使得附着在土地上的资产大幅贬值，企业无法继续经营，依附于这些资产和土地的其他合同也难以履行。由此造成的损失与所欠租金相比，显然更为严重。这一考量充分体现了法院在权衡各方利益时的审慎态度——合同解除不仅关乎租金能否收回，还涉及更广泛的财产权益和社会经济秩序的稳定。
三、对约定解除权进行必要限制的价值考量
《全国法院民商事审判工作会议纪要》之所以对约定解除权的行使作出限制，背后有着深刻的制度考量。合同虽然是当事人意思自治的产物，但如果约定的解除事由过于宽泛或机械，将大大增加合同被轻易解除的概率。任由当事人约定的任何解除事由一经发生即可解除合同，实际上是对“意思自治”原则的放任，也与“促进交易”这一合同法核心价值相悖。
从利益衡量的角度看，如果不加限制地允许守约方在约定事由发生时即可解除合同，极易产生变相鼓励解除权人滥用权利、借机谋取不当利益或造成违约方过高损失的投机行为，从而诱发合同履行中的道德风险。因此，法院在面对约定解除权时，有必要立足公平正义的立场，对当事人的利益进行平衡考量。对于违约程度显著轻微、不影响合同目的实现的情形，即使形式上符合约定解除的事由，也应当对解除权的行使加以限制。
律师寄语
约定解除权是合同当事人通过事先约定赋予自己的权利，但权利的行使并非毫无边界。当约定解除条件成就时，解除权人仍需审慎评估违约行为的实际严重程度以及解除合同可能带来的连锁后果。法院在审查约定解除权时，不会仅仅停留在合同文本的字面含义，而是会综合考量违约方的过错程度、违约行为对合同目的的影响、解除合同可能造成的损失等多重因素，依据诚实信用原则作出最终判断。
对于合同当事人而言，约定解除条款并非“护身符”，更不应将其视为可以随时终止合同的便捷通道。在对方违约程度轻微、合同目的仍可实现的情况下，贸然主张解除合同不仅可能无法获得法院支持，还可能因诉讼成本、商业关系破裂等带来不必要的损失。当纠纷发生时，优先考虑协商、调解等替代性争议解决方式，往往比直接诉请解除合同更为经济、高效。
如果您遇到类似纠纷难以解决，建议及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。
本文作者：北京泽达律师事务所朱现领
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