9月12日至13日周末，美联物业统计的10大二手指标屋苑仅录得约5宗成交，连续第二个周末停留在单位数水平。表面上看，二手市场似乎陷入冰点。但如果把视角拉长，结合8月整体成交、睇楼量走势与中高端注册数据，会发现真实图景远比"冷"字复杂得多。
单位数成交的三重压制
本周末的低迷并非偶然，而是三重因素叠加的结果。
第一重是新盘抢客。红磡新盘映汇首轮推售即日近沽清，不乏大手客入市；此前叡璟I三轮开售均即日售罄，启德海湾2期同样热卖。新盘折实价普遍低于二手市价，对刚需与改善买家形成强大虹吸效应。中原地产亚太区副主席陈永傑指出，一手货尾分布各区、满足不同区域客户，令新盘销情造好，二手叫价相对硬净，竞争力不及新盘。
第二重是政策观望。新一份《施政报告》及《香港第一个五年规划》将于9月16日公布，市场关注会否重推租者置其屋计划、提高港人自置居所比例等利好措施。美联物业高级董事布少明表示，二手放盘业主议价空间普遍收窄，准买家亦观望消息，导致交投低位横行。
第三重是美联储议息。本周四凌晨公布利率决议，息口走向未明，进一步加重买卖双方的等待心态。利嘉阁地产总裁廖伟强指出，买卖双方静待政策及息口走势发展，加上新盘销售炽热占尽市场焦点，二手观望气氛相对浓厚。
8月整体成交其实已反弹逾两成
把视角从周末切到月度，画面完全不同。据中原地产统计，8月十大屋苑全月共录得131宗成交，按月反弹逾27%，重上130宗以上水平。其中康怡花园、新都城、映湾园三个屋苑成交量按月倍升，太古城以19宗居十大屋苑之首。
反弹的动力来自业主让步减价。8月十大屋苑中有半数平均呎价向下调整，跌幅由0.5%至7.9%不等，沙田第一城按月急削7.9%。业主愿意调价，买家愿意入市，量升价跌的格局说明二手市场并非无人问津，而是在价格博弈中寻找新的均衡点。
业界此前预期9月十大屋苑交投量再看升三成，说明月度维度的复苏趋势并未被两个周末的单位数打断。
睇楼量连升三周与中高端注册创四年新高
更值得关注的先行指标是睇楼量。中原地产数据显示，十大屋苑本周末预约睇楼量录得391组，按周升4.8%，连升三周并创近9周新高。利嘉阁数据同样显示，全港50个指标屋苑周末预约睇楼1245组，按周增1.6%，连升三周。
睇楼量是成交的领先指标。买家愿意出门看房，说明入市意愿并未消退，只是尚未转化为签约。一旦施政报告与美联储议息结果明朗化，积压的睇楼需求有望集中释放。
与此同时，中高端二手市场表现亮眼。美联物业研究中心数据显示，截至今年9月10日，逾1000万元二手住宅注册量达5775宗，已超去年全年的5443宗，创四年新高，占整体二手比重由去年全年的11.8%升至14.2%。换楼需求升温，带动中高价位段交投活跃。
结构性分化才是真实图景
综合来看，香港二手市场并非全面转冷，而是呈现鲜明的结构性分化。
一方面，600万元以下的中细价物业仍占整体二手注册量的62.8%，是市场成交的绝对主力。这部分买家对新盘折让敏感，容易被一手分流，周末单位数成交主要反映的就是这一群体的观望。
另一方面，千万以上的中高端二手注册量创四年新高，日出康城、太古城、名城等屋苑的中大户型持续受到换楼客青睐。这部分买家更看重地段与确定性，不太受新盘低价策略影响。
对购房者而言，当前窗口期的核心逻辑是：政策明朗前多看少动，政策落地后择机入市。施政报告会否推出提高自置居所比例、重推租置计划等措施，将直接决定二手市场的下一波方向。
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