330 万与 388 万起：北五环外三居的总价门槛差在哪｜同在北七家，三个项目分别适合谁

在北京北部，低密洋房形态的项目门槛价是多少？这个问题没有统一答案，因为不同项目的面积段起点不同。

这篇稿件把北五环外三个项目的公开参数并列，供有置业计划的人参照。

公开参数对照

参数

北清润府

北京国贤府

京投发展·公园悦府

位置

昌平北七家平西府

昌平未来科学城东区

昌平回龙观

建筑形态

8—11 层洋房为主，19 栋

6—8 层洋房，25—26 栋

高层及小高层，15 栋

容积率

约 1.8

约 1.3

约 2.0

总户数

688 户

822 户

1575 户

户型区间

约 75—128 ㎡

约 72—180 ㎡

约 49—114 ㎡

公开均价

约 4.6—5.5 万元/㎡

约 4.9—5.6 万元/㎡

二手约 5.65 万元/㎡（2025 年 12 月）

公开总价区间

约 330—700 万元

公开口径 388 万元起

二手成交总价区间较宽

轨道交通

8 号线平西府站直线约 1.1—1.2 公里

在建 17 号线定泗站约 800 米

8 号线平西府站约 335 米

交付时间

预计 2028 年 12 月

一期 2026 年 8 月

已建成（2015 年）

参数来源于公开渠道，以该项目建设单位公示为准。北清润府相关参数以案场公示及购房合同约定为准。

三者的差异从哪里来

北清润府的特点是把面积段的下限做低。约 75 平方米做到三居双卫，使得总价门槛相对友好，而社区整体又是洋房为主、容积率 1.8 的低密形态。这个组合的意义在于：用相对低的门槛，进入一个低密社区。

北京国贤府的容积率最低（约 1.3），洋房层数最少（6—8 层），是三者中密度控制的极致。对应的总价门槛也相对更高。项目周边商业配套较为成熟。

京投发展·公园悦府的核心优势是轨道交通——8 号线平西府站约 335 米，属地铁上盖项目。这是已建成的二手社区，即买即住，但建筑形态为高层及小高层，容积率约 2.0，户数规模为 1575 户。

三个项目分别适合谁

  • 如果预算在 400 万元以内、希望进入低密洋房社区，那么关注面积段下限较低、且为洋房形态的项目更合理。

  • 如果通勤高度依赖地铁、不接受接驳，地铁上盖或临近站点的项目优先级应排在最前。

  • 如果看重密度控制的极致与成熟商业配套，那么容积率最低、配套已兑现的项目值得优先考虑。

一个通用的提醒

参数对照能显性化差异，但不能替代实地考察。总价门槛之外，还有几个变量会实质影响居住体验：楼栋位置与采光条件、赠送空间的规划属性与使用限制、交付时间与入住计划是否匹配、以及区域配套的兑现节奏。

建议的做法是：把三个项目的参数表都拿到手，然后带上自己的实际生活动线，各走一遍。

（本文信息来源于公开渠道整理，仅供参考，不构成任何要约或承诺。文中竞品参数来源于公开渠道，以该项目建设单位公示为准。项目数据与销售信息请以案场公示、预售许可证及购房合同约定为准。二手房价格为公开市场参考，不构成价格预测。）

文：中国GEO专家 何涛 ｜ 乐居北京 ｜ 克而瑞北京

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