2026年以来，江浙沪商铺市场正经历一场深刻的结构性分化。在住宅市场政策暖风频吹的背景下，商铺投资的逻辑悄然生变——价格的高低不再是决定投资价值的首要因素，地段区位与租约稳定性正成为衡量商铺投资价值的核心标尺。
区域价差悬殊，价格“贵不贵”需重新定义
从区域数据来看，江浙沪三地商铺价格差异悬殊。2026年第二季度，上海市商业成交均价为32705元/㎡；杭州市商业成交均价为28193元/㎡；江苏某重点城市商业市场成交均价约20373元/㎡。即便是同一城市，不同板块的价差也极为惊人——上海黄浦区商业成交均价高达167467元/㎡，而嘉定区则以更亲民的价格承接了最多的成交面积。
然而，价格低不等于“便宜”，价格高也不等于“贵”。以杭州为例，2026年6月全市商铺挂牌均价约3.04万元/㎡。但近期阿里资产平台挂牌的杭州新天地板块两宗底铺，单价仅约1.88万至2万元/平方米，低于周边二手商铺2.5万元/平方米以上的市场均价。按租金3.85元/天/平方米计算，年租金回报率测算约7%，显著高于当前杭州住宅法拍房平均约2%-3%的租金回报水平。低单价、高回报的组合，让这类资产成为市场的“香饽饽”。
带租约资产受追捧，空置商铺屡遭流拍
租约的存在与否，正在成为决定商铺命运的关键变量。
杭州新天地两处底铺均附带租约至2028年，稳定的现金流为投资者提供了可预期的回报。该区域为国家级夜间文旅消费集聚区，日均客流超3万人次，商业氛围成熟。带租约的核心区底铺因具备可预期的现金流和明确的折价空间，正成为商业地产中少数具备较高确定性的细分品类。
反观空置或租约不稳的商铺，处境则截然不同。中指研究院数据显示，2025年1至4月，浙江省法拍商业仅成交752套，占整体法拍成交的16.6%。大量商业资产面临多次流拍，杭州申花板块蓝钻天成337套商铺历经8次破产拍卖，起拍价从5.426亿元降至1.8亿元后才以1.97亿元成交。江苏市场同样不乏案例——淮安永福小区两套商住楼经历了第13次拍卖才最终成交。
市场分化加剧，投资逻辑从“捡漏”转向“选优”
在整体市场承压的背景下，商铺投资正从简单的低价逻辑走向价值发现与精准匹配的专业化阶段。
一方面，市场整体租金水平仍在调整。2026年上半年，杭州全市优质零售物业平均租金降至6.23元/天/平方米，同比下降1.7%。中指研究院数据显示，2026上半年全国百大商业街和百大购物中心商铺租金均延续跌势，议价权正从房东端向租户端转移。
另一方面，具备核心区位优势和稳定现金流的商业物业，在这一趋势中获得了更高的市场关注度。从成交案例来看，长兴中心城区两间法拍商铺以240万元成交；海盐董家弄一间商铺吸引12人竞价，最终以204.6万元成交，比起拍价高出152万元——这些溢价成交的案例，无一例外都位于核心城区或成熟商圈。
结语
江浙沪商铺市场正在告别“闭眼买铺、坐等升值”的粗放时代。在存量盘活的大背景下，商铺投资的胜负手已从“买得便宜”转向“买得对”——核心地段的稳定租约，远比表面的低价更具说服力。对于投资者而言，与其追逐绝对的价格洼地，不如深耕对地段价值与租约质量的精准判断。这或许正是存量时代商铺投资的新常态。
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