雅居乐在海南苦心经营20年的清水湾，大半被煤老板抄了底。
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陈标志 | 文
9月上旬的一天晚上，海南10余家头部房产中介老板或总经理齐聚陵水清水湾。
这些头部地产中介机构的大佬，悉数被清水湾一家房企请去，并予以高规格接待：房企的内部豪华餐厅，精挑细选的菜品，上等的酒水……
据参加晚宴的一头部房产中介负责人事后透露，晚宴开始时，房企总经理端起酒杯作祝酒词，言语很简洁，讲了项目的几个重点。其中让他们印象最深刻的是——
“项目现房销售，无抵押，开发商不差钱”。
很显然，这家清水湾房企在销售上“火力全开”，希望在头部房产经纪机构的加持下，在“金九银十”打个漂亮的“业绩仗”。
清水湾原本是雅居乐在海南的“大本营”，其在一片不毛之地沉淀了20年，缔造了国内外有名的“雅居乐·清水湾”超大规模文旅度假项目。
但这次把海南头部房产中介请去的这家房企，并非清水湾“湾主”雅居乐，而是海南当地一家名为“海南联昊投资有限公司”（以下称“联昊投资”）的房企。
如果是在一两年前，雅居乐才是清水湾实打实的“湾主”。但如今，这种格局已悄然发生了变化：“湾主”的身份被上述这家煤炭背景的开发商取而代之。
“从资产角度来说，联昊投资应该是（清水湾）湾区最大的开发主体了，包括货值、待开发地块，还有配套。”在陵水清水湾深耕多年的地产专业人士唐海涂称，联昊投资从雅居乐手里收购核心资产游艇会、海上艺术中心，甚至把雅居乐在清水湾的办公楼都买走了。
雅居乐海南区域一主要负责人也就此回应称，雅居乐在清水湾近几年确实没再拿地，但剩余的货值还有几十亿元，“我们办公楼本来就是一栋可售商业，所以把它卖给联昊（投资）了。”
随着房地产行业流动性危机加剧，雅居乐从2022年起陷入深度债务困境。正是在这一背景下，雅居乐被迫大规模“抛售”清水湾核心资产，不仅仅是联昊投资，来自内蒙古、陕西等地的能源资本成为清水湾最主要的接盘方。
海南文旅地产的“奇迹”
雅居乐在海南清水湾的“造城运动”，始于20年前。
其在海南全面布局的“偏好”就是“抢占湾区”：如优质海岸资源的清水湾、山钦湾、月亮湾及金沙湾。最后，清水湾成为雅居乐在海南文旅地产开发的“大本营”。
清水湾位于海南岛东南部陵水黎族自治县英州镇，地处北纬18°黄金海岸，绵延约12公里纯美海岸线，被称作为“世界三大会唱歌的沙滩”之一。早在2005年以前，陵水清水湾还是一片不染尘世的原始海岸。
雅居乐敏锐地洞察到现代人对自然与休闲的渴求，率先来到这片天生自带优质海岸资源的海湾。
2006年8月9日，雅居乐集团与陵水县政府签订了一份《建设清水湾协议书》，约定以10年周期开发清水湾约10平方公里区域。次年，雅居乐拿下清水湾一期地块，并携手世界级顶尖设计团队，用“产城融合”的理念开启“造城运动”。
2009年3月28日，清水湾首次开盘，并首提“第二人生”生活方式理念。当年，雅居乐清水湾项目销售额即达64亿元，创海南单盘年度纪录。
2009年，雅居乐将项目30%股权以53亿元出售给摩根士丹利，携手国际资本开发。2010年前10月，雅居乐清水湾销售额再达65亿元，领跑海南大盘。
10年后，雅居乐在清水湾的“造城运动”初具规模，来自全国各地超4万户家庭在此购房生活。春节期间，超10万人的业主在英州镇来来往往，宽阔的清水湾大道常常要被各省份车号牌车辆挤得水泄不通。
在房地产项目的托举之下，雅居乐对清水湾的打造，还覆盖多元文旅产业，通过探索发展旅游、会展、酒店、教育、游艇、体育、婚庆、文创等八大产业，从而构建多元、智能、定制、全时的国际化复合型滨海度假湾区。
2011年，海南东环城际轻轨竣工，清水湾至三亚（海口）的交通便利度大幅提升；2013年，国内首家莱佛士度假酒店开业，高端酒店群初步形成。
2015年，投资约5亿元的清水湾游艇会投入使用（780席国际标准泊位），成为亚洲规模领先的游艇会之一。2017年，清水湾获批国家AAAA级旅游景区。
2017年，雅居乐·清水湾销售额达到170亿元，登顶国内销冠单盘，毛利率约58%。
2018年，清水湾获批中国首个游艇特色小镇——“海南陵水清水湾国际游艇小镇”；游艇会获批国际游艇出入境口岸。2020年，国际游艇小镇正式揭牌，列入全省百个特色产业小镇。
“对于国内文旅地产而言，这是一个奇迹。”曾经服务过雅居乐的地产人士唐海涂告诉记者，2019年至2024年，雅居乐清水湾的房地产销售额均在150亿元以上，2020年的销售额超过了210亿元。
这一单盘销售额记录的连续性保持，在全国文旅地产项目中称为“绝无仅有”。
2024年3月30日，雅居乐在清水湾举办15周年庆典，回顾“造城”历程；2025年，雅居乐清水湾还举办“新春之夜”郎朗钢琴独奏音乐会等系列活动。
煤炭资本“蚕食”的清水湾
但是，看似风平浪静的雅居乐清水湾，风雨正悄然来临。
“雅居乐在陵水清水湾的‘造城运动’是成功的。”海南某头部房产中介机构负责人刘先生告诉记者，但由于一些外部因素所致，如在巨大的偿债压力下，于2022年下半年开始，雅居乐将清水湾的3家度假酒店抛售。
刘先生告诉记者，清水湾一度集结了雅居乐、碧桂园、绿城等地产开发商，但雅居乐仍是清水湾的最大开发商。
“据我了解，3家酒店买家均来自内蒙古的煤老板群体。”唐海涂也向记者证实，近几年，雅居乐清水湾的核心资产基本上被内蒙古、陕西煤企“包圆”了。
其中，雅居乐在清水湾最高端的酒店项目——清水湾莱佛士度假酒店，业主方变更为锡林郭勒盟的蒙东能源，该公司主营业务涵盖煤炭开采、运输、仓储和销售；清水湾雅居乐假日度假酒店则被鄂尔多斯市乌兰煤炭集团收入囊中，乌兰煤炭集团是内蒙古重点煤炭企业之一，该酒店收购后被“翻牌”为海南清水湾乌兰度假酒店。
在3家酒店之外，内蒙古能源资本对清水湾高端酒店资产的收购仍在持续。
在清水湾的非酒店类核心配套资产中，内蒙古宏东能源集团的收购动作最为引人注目。这是一家以煤炭开采、运输、销售为主业的集团公司，通过其在海南设立的子公司海南联昊投资有限公司，即上述的“联昊投资”，于2022年起在清水湾展开大规模资产收购。
据唐海涂介绍，雅居乐清水湾游艇会于2022年被宏东能源完成收购，目前已经基本完成整体重新装修。该游艇会项目总用地及水域面积约54万平方米，业态涵盖游艇会所、滨海商业街区、海上艺术中心、陆上干舱停泊区及专业维修中心等多元功能空间。
“包括雅居乐清水湾的办公楼，也都被联昊投资收购了。”唐海涂说，从资产角度来说，包括存量货值、待开发地块，以及配套设施，联昊投资应该是湾区最大的开发主体。
这也意味着，雅居乐清水湾的“湾主”地位已易主。用唐海涂的话讲，煤炭资本正在“围猎”和“蚕食”清水湾。
值得一提的是，联昊投资成立于2022年2月，注册资金10亿元，现任法定代表人为“曾标志”。经确认，其为知名地产职业经理人，此前在海航基础、雅居乐海南区域等任主要负责人，其对雅居乐·清水湾的情况了如指掌。
近日，联昊投资相关人士在接受记者采访时，也确认了外界的传言。他称，连昊投资收购雅居乐清水湾游艇会等核心资产，以及雅居乐清水湾办公楼确有其事，收购在早些年就开始了，只不过部分资产仍在交接中。
上述联昊投资负责人还回应记者，本月初宴请海南头部房产中介机构主要负责人，是为他们的清水湾·雅澜、清澜两个项目在“金九银十”期间的销售进行加持。
“我们的项目没有贷款，没有抵押，全部自有资金开发建设，现房销售。”该负责人补充说，联昊投资在清水湾已经投入70亿元左右，“因为不缺资金，老板一直没有把心思放在卖房上。”
收购背后的逻辑与动因
9月15日，陵水县县长罗桦在海南省新闻办举行的一场新闻发布会上介绍称，“十四五”期间该县固定资产投资年均增长8.2%，非房地产投资占比提高28个百分点，GDP年均增长5.5%。
但从过往看，雅居乐清水湾的持续开发，对陵水县的财政贡献是肉眼可见的。
据公开资料，2009年，陵水县“三湾”（清水湾、土福湾、香水湾）开发中，建安及房地产销售税源已占该县一般预算收入超七成。雅居乐海南区域一名原总裁曾坦言，清水湾“见证了陵水县从全国倒数的贫困县到全国公共财政收入百强县的嬗变”。
“清水湾的巨额投资拉动了建筑施工、建材、装修、物流等上下游产业链，并形成大量临时与长期就业。”一名曾在当地相关部门工作的人士告诉记者，截至2021年，清水湾直接及间接提供就业岗位约2万个，是当地吸纳就业的主力载体之一。
专门在清水湾从事房产中介的汪海告诉记者，在鼎盛时期，他与朋友组建的不到10人的销售团队，在清水湾每年包销房源的佣金收入接近1000万元，“那个时候来钱快，只要有新品手机上市，公司的年轻人必须要第一时间换手机。”汪海如是称。
2018年，陵水县一名时任主要县领导接受媒体采访时坦言，陵水县长期“房地产一业独大”，房地产占财政收入高达85%，并列为亟待破解的“四大问题”之首。
那时的陵水县成为全国县级“房价最贵”的区域，房价超过3万元/平方米。而县域高房价的重要“推手”，就包括清水湾的豪宅产品。
据公开数据反向印证：2018年海南“全域限购”以后，雅居乐等房企销售额纷纷下降，直接拖累陵水县“企业所得税-12.1%、增值税-1.8%”，足见其的举足轻重。
而随着内蒙古等能源资本的大规模进驻，清水湾的资产格局和运营逻辑正在发生深刻变化。
雅居乐从昔日的“湾主”角色逐步退出，其在清水湾的核心酒店、游艇会、艺术中心等资产已悉数转手，住宅资产也大量以包销形式出售。从更宏观的视角看，这场资产易主不仅是单一企业的买卖行为，更是中国房地产行业深度调整期资本力量重新配置的缩影。
以煤炭为代表的传统能源产业资本，正在向文旅地产和稀缺物业资产进行跨行业配置，而海南自贸港的政策红利则为这种配置提供了长期的价值锚点。
清水湾从“地产开发驱动”向“能源资本持有运营”的转型，能否在新业主手中焕发新的活力，仍有待时间检验。但可以确定的是，这片1.5万亩的超级文旅大盘，已经告别了雅居乐一家独大的时代，进入了多元资本共治的新阶段。
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