2026年9月17日，杭州拱墅区石桥单元GS130203-21地块经9轮出价、2家房企参拍，由中天&海威联合体（受让方登记为杭州美舒房地产有限公司）以总价153682万元竞得，成交楼面价16319元/㎡，溢价率6.22%。这是"8·28"新政后杭州出让的第二宗宅地（首宗为9月1日临平东湖新城地块0溢价底价成交）。核心信号是"主城区优质地块仍是房企争夺阵地，但出价明显克制"。
01
地块概况
地块位于拱墅区华丰板块、杭州绕城内。土地类型为纯住宅，土地属性为住宅（含住区服务设施），无特殊用途。出让面积及建设用地均为49566㎡，总建面积94175.4㎡，容积率1.0＜容积率≤1.9，建筑密度22%，绿化率35%，建筑限高50米且同时满足85高程不大于55.98米，住宅使用年限70年。土地现状为未开工-土地平整，出让方式为招拍挂，公告时间2026年8月18日，成交时间2026年9月17日。
地块四至完整为：东至水车巷，南至康宁街，西至杭州市拱墅区城市建设集团有限公司（华丰单元XC1005-R22-08地块18班幼儿园）、规划石桥单元GS130203-19地块、规划石桥单元GS130203-18地块，北至太公街。该地块属全市住宅品质提升试点项目。配套上距地铁3号线华丰路站约600米，1公里范围涵盖风华中学、求知小学、吾悦广场等。拱墅区2026年土地招商推介会资料显示，地块南侧为求知小学和海蓝电竞数娱中心，东侧为风华中学，周边有大润发商业中心、华丰新世纪国际广场，1.9容积率可打造高品质改善社区。
02
成交与溢价情况
事实层：起始总价144682万元，起始楼面价15363元/㎡；成交总价153682万元，成交楼面价16319元/㎡，每亩地价1946万元/亩，溢价率6.22%。竞买保证金条款为"最高限价不低于起始总价10%"。
竞争层：参拍房企仅2家，出价9轮成交；竞得主体为中天美好+海威置业联合体，受让方登记为杭州美舒房地产有限公司。中天&海威系板块内补仓——其于2025年2月25日以188268万元、楼面价23035元/㎡、溢价率50.29%竞得同板块石桥单元GS130202-42地块。
与2025年同板块伟星地块对照：伟星于2025年7月29日竞得石桥单元GS130201-56地块，起拍楼面价15318元/㎡，成交楼面价19627元/㎡，溢价率28.13%，参拍房企9家、竞价43轮；本次成交楼面价比该地块低约3300元/㎡，参拍家数由9家降至2家、轮次由43轮降至9轮。
板块层面：拱墅区2023年1月—2026年9月纯住宅用地合计11宗，成交总价1122839万元、出让底价943839万元，楼板价18086元/㎡，溢价率18.97%；杭州全市2026年1—9月纯住宅用地成交55幅、成交总价5736848.1009万元、楼板价22180元/㎡、溢价率32.91%。据此点出：本地块6.22%的溢价率显著低于全市前9月32.91%的平均水平，也低于拱墅区近三年18.97%的平均水平。
03
溢价偏低原因分析
政策变量是首要压制因素
2026年8月28日多部委新政明确，新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶，且按揭贷款需在项目竣工备案后发放，购房资金全额进入监管账户，房企资金回笼节点推迟1—2年。9月1日新政后杭州首场土拍（临平东湖新城地块）仅1轮报价、由央企中交底价成交，溢价率0。土拍后开发商人士表态："新政影响下，房企出价很克制，今天这宗地位置不错，如果没有8.28新政影响，溢价率很有可能再上一个台阶。"
板块供应放量、土地价格已走出"高开低走"抛物线
华丰板块2025年全年出让5宗宅地，供应短期集中。本地块16319元/㎡的楼面价，高于2025年11月万科安居底价的14931元/㎡，但明显低于2025年2月中天海威的23035元/㎡与2025年7月伟星的19627元/㎡，属板块价格中枢回落后的理性水平；本次亦是华丰板块2026年内首次出地。
周边竞品密集、去化压力可见
地块周边3公里范围内2026年1—9月供应面积168976㎡、成交面积135877㎡、供求比1.24、成交均价35953元/㎡、套均价484万元/套；逐月成交均价在34572元/㎡至37502元/㎡间波动。2026年8月库存面积92940㎡、库存套数643套，去化周期3'为6.0月、6'为5.1月、12'为6.7月，较2026年5月的49029㎡/311套明显抬升。在售竞品包括伟星·星宜嘉映府（距地655米，成交均价35388元/㎡）、漫栖云境里（距地935米，成交均价34309元/㎡）、璟逸悦府（距地999米，成交均价36172元/㎡）、映杭金斓轩（距地1127米，成交均价30654元/㎡）。周边住宅项目合计在售7个/38万㎡，待售1个/4万㎡。拱墅区2026年1—9月成交均价41768元/㎡、成交2031套，2026年8月库存15.5781万㎡/1013套，去化周期6'为3.9月。
04
结论
中天&海威联合体以楼面价16319元/㎡补仓，与其一年前23035元/㎡的拿地成本形成约30%的价差，既是在板块价格低谷期摊薄整体成本的策略性操作，也体现了本土民企对主城核心区位改善产品的长期信心。从全市维度看，杭州前9月宅地平均溢价率仍达32.91%，本地块的低溢价更多是板块性与政策性的阶段性回落，而非趋势性降温。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师仇思琪撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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