大家好，我是地产高富帅。
消停没多久，万科再次登上热搜。近期多个社交媒体都在转发前万科董事长限高的消息，仅仅两年时间不到，这位曾经的最佳接班人风评直线下滑。
在郁亮执掌万科的多年时间内，万科集团的业务虽然越做越大，但是对外口碑似乎并没有越来越好，反而是在近五年愈演愈烈，合作方围堵维权现象层出不穷。
当年各种重资产大手笔投资仅仅是一个方面，最重要的是跟投机制，以及后续几年高管层面的任命，也间接让万科的小圈子文化急速扩散，万科的简单、开放的文化基底荡然无存。
最诧异的是，在万科很多城市公司在后期的中层干部任命方面，已经完全跟业务没有任何关系了，“谁听话、谁懂领导”才是核心竞争力，对上能力是关键。
这种状况就侧面会导致一系列的贪腐问题，总经理一条心成为共识。一旦一个企业的文化底蕴丧失，真的是致命的。
随着这几次万科的规模化组织调整，作为核心业务的地产开发业务，发声量已完全大不如前，很多当年的几百亿级别的大城市，现阶段都完全看不到新品入市。
业务急速萎缩，高管批量离职，对外合作方口碑下滑，万科地产业务未来需要迈过去的坎，还会有很多。
万科华中区域，属于曾经万科鼎盛时期的重点区域之一，特别是在武汉，长沙两大中部重点城市，当年的万科是何等的霸气。
2025年以后，万科华中区域变成了华中公司，组织调整+区首的更换，如今的万科华中公司已经看不到任何希望。
华中平台核心大换血
万科华中区域的最大变化，始于前区首蔡平的出走。作为王石时代的超级猛将，蔡平带领的华中区域曾经也有好几年的辉煌时期。
2022年之前，万科在武汉，长沙两地仍然还是行业绝对的头部公司，特别是在长沙，无论是交付量还是销售额都处于绝对的领先地位。
2023年以后，行业下行，万科债务危机爆发，万科在公开市场上已经鲜有拿地动作，市场声音慢慢弱势，只有部分小股操盘项目有入市消息。
2023年底，原重庆万科总经理易平安，2023年11月起接任华中区域首席合伙人、总经理，后续在2024年11月的架构调整中职务保持不变。
在易平安升任华中区首后，原万科南昌公司首席合伙人、总经理刘伟东接替他担任万科重庆公司首席合伙人、总经理；由王博群担任南昌公司的首席合伙人、总经理。
随后万科长沙、万科郑州公司总经理都相应来了一次大换血，也就是说整个华中区域牌面几乎来了一次全面焕新。
随后两年不到，南昌公司总经理王博群与长沙总经理李理都选择了告别万科，也是华中区域高管离职率最高的时间点。
在上一轮万科组织调整过后，区域平台取消，华中平台公司主要核心职能负责人也在近期迎来了一批更新换代。
目前万科华中公司平台主要职能负责人分别是：运营负责人杨儒章，工程负责人刘光荣，投资负责人许峰，成本负责人王胜，营销负责人曹超才。
最值得关注的是原华中公司分管设计副总胡强已经调入西南公司，原华中公司人力负责人王西调任集团总部分管单模块业务。
原郑州公司人力总侯利接任王西的位置，目前担任华中公司人力负责人。从今年年初到目前，华中区域万科系地产人求职人群也迎来高峰期。
万科郑州"再次换帅"
说起万科在郑州的布局，可以说是万科早期对外高速扩张的典型代表。与当地资源型房企合作，与政府合作造城，成为这一时期万科高周转打法的完美体现。
2012年，以万科城为代表的大型综合社区打开市场，确立“造城”能力，这也是郑州万科的开山之作。
随后快速布局多区域，与郑州本土房企美景合作，比如如万科大都会（二七区，2016年开盘，总建面约400万㎡），体现高速扩张的规模特征。
当年万科打法放在现阶段就是死局，拿郊区大盘土地，依托万科品牌与操盘能力，迅速出圈，高举高打形成了高周转运营体系，迅速扩大规模。
在郑州高速发展的十年时间，万科出品的项目几乎都是刚需为主。其中不乏与美景、民安、新田、福晟、长基合作的楼盘，以及万科独自操盘的精品。
总体来看，万科作为全国品牌房企实至名归，背靠这棵参天大树，郑州万科凭深厚的操盘实力、资金实力，为郑州人民留下了“造城神话”。
如果说碧桂园把高周转玩出了新花样与极致，其实回头看来，万科才是高周转打法的鼻祖房企，是在黄金时代快速扩张的绝对利器之一。
随着行业下行，加上土地稀缺，当年这种郊区大盘的打法早已经不合时宜，后续拿地也不多，合作方的利润分成也会产生分歧。
万科郑州的口碑滑铁卢是在2019年，2019年1月，郑州万科天伦紫台二期业主收房后集中反映电梯进水、淋浴屏爆炸、墙体瑕疵等问题，业主维权不断。
2022年底，万科山河道一期交付后也爆出大规模业主维权，反映产品减配降标、与宣传落差大，甚至有业主验房查出80多条问题，投诉被递交至住建部门。
就在近期，万科郑州再次被合作方举报。出事的是万科在河南操盘的一个涉及拆迁，安置房建设的项目。
项目公司为河南国信乐达房地产有限公司，由三家公司持股，其中郑州万科万乐达房地产开发有限公司持股50%，该公司法定代表人兼董事长为成斌。
举报的是持股20%的小股东，同时还向经侦报案了：原本公司账上原本有钱，但是被万科归集走了，导致安置房的拿地和建设延误。
这不是万科第一次被合作方举报——前年烟台，去年武汉，今年郑州。
合作开发曾是万科在地产黄金时代最高明的策略之一：出小钱、占小股、操大盘，用别人的钱做自己的规模。
但到了下行期，这套模式正在反噬万科。如果项目赚钱，合作方不太可能去翻旧账；一旦项目亏损，每一笔资金的去向都会被放大审视。
万科郑州项目的问题已经不是个案，是这套万科曾经引以为傲的运营体系的漏洞。
郑州万科城市总在2024年年中以前是许沈波，后来由张新亮接任。但是这个跟合作方的资金纠纷，时间跨度较长，跟两任城市总都有关系。
或许是因为纠纷原因还是个人其他问题，今年6月底，万科郑州城市总再次换防：原万科华中公司副总王明智调入郑州，原郑州公司负责人张新亮调回华中平台。
王明智之前担任华中区域公司分管营销副总，本次张新亮估计也有离职的打算，或许已经是心里憔悴。
张新亮，80后，本科毕业于华中科技大学工程管理专业。毕业后，他在融科置地武汉公司投资发展部工作了7年，从最基层做到了投资部经理。
2014年，张新亮跳槽金地集团，担任金地郑州公司投资部负责人，那时都说“金地人”很少跳槽，但2016年，张新亮还是跳槽去了龙湖集团，担任龙湖武汉公司投资总监。
2020年，张新亮晋升龙湖郑州公司总经理。龙湖2018年才进入郑州，到2020年在郑州就天宸原著、景粼玖序两个项目，作为外来者之一，张总在龙湖的职业生涯并不长。
2020年底，张新亮闪电加盟粤系房企龙光集团，出任龙光武汉公司总经理。龙光属于总部在深圳的民企巨头，通常都是高薪酬挖人，这一时期作为凶猛。
不过龙光想进入武汉的想法也短暂搁置，2021年万科以储备城市总的身份挖来张新亮，后期不久担任万科区域区域GP合伙人，分管投资工作。
2022年万科进行了最新的人事调整，在西南区域分管投资一年多的张新亮接替柏超，担任万科西南区域贵阳总经理。
2024年4月，万科对内发文：任命许沈波为开发经营本部合伙人，免去其郑州公司首席合伙人、总经理的职务。
任命张新亮为郑州公司首席合伙人、总经理，免去其贵阳公司首席合伙人、总经理的职务。
仅仅两年左右，张新亮很显然也没挺过去，没有资金继续拿地，早期合作方纠纷一直没妥善解决，万科郑州的牌面已经不可逆。
南昌彻底放空，长沙公司无力回天
不仅仅是郑州公司与华中平台，万科在华中区域的南昌公司与长沙公司也正在面临一次彻底重塑。
从巅峰期的百亿规模，员工人数超300人的全盛时代，万科南昌公司已经历多重组织优化，现阶段只剩下了30人左右。
比较特殊的是，万科南昌公司是与江西益达集团的合资公司，益达占股50%，话语权较大，早期与华侨城集团合作项目较多。
在王博群出走万科之后，万科南昌公司总经理变成了郑志远，也属于万科嫡系部队悍将，从中建四局加盟万科南昌公司以来，一直口碑与专业功底都不错。
万科长沙经历了早期的一轮跟投事件过后，拿地动作也锐减，属于心力交瘁状态。
整体团队方面，万科长沙的工程系统减员近60%，早期项目完成交付之后，万科在长沙或许也只有开启代建模式了。
总结：
对万科来说，华中不是孤例，而是整个开发业务收缩的缩影。
未来要趟的坎，不只是把债还上、把楼交付，更是把“简单、开放”的文化找回来，把合作方的信任一点点补回来。
否则，换再多人、改再多次架构，也只是在漏水的船上重新摆椅子。
地产下半场，比规模更贵的是信用，比速度更重要的是人心。
万科华中想要看到希望，恐怕得先承认：那个靠高周转和杠杆狂奔的时代，真的回不去了。
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