【2026年第106期】
前言导读
不少购房者认为，只要没签正式《商品房买卖合同》，之前签的认购协议就不算数，交了钱也能随时反悔退款。但事实真的如此吗？
近日，汝城县人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷案。购房人支付过半房款后，以开发商未兑现“引进大型商场”承诺为由，拒绝签订正式合同并要求退款。开发商反诉要求继续履行。购房人不服上诉，郴州市中级人民法院二审驳回上诉、维持原判。目前判决已生效。
2016年，购房人亲属与某房地产公司（简称公司）签订《商铺认购协议》，认购某商业广场二层商铺，总价款19万余元。后经公司同意，认购主体更名至购房人名下，购房人支付首付款99,902元，达总价款的55.5％。
购房人未在约定期限内签订正式《商品房买卖合同》。2018年6月，公司发送《催促函》，要求其三日内签约并办理按揭及尾款手续，否则将解除协议、另行出售。购房人收到后仍未签约，也未支付剩余房款78,737.83元。2020年8月，公司办理了涉案商铺的不动产权证书，商铺登记在公司名下，尚未过户至购房人名下。
协商无果，购房人诉至法院，请求解除认购协议、返还已付款项及利息。公司反诉要求继续履行、支付剩余房款及逾期利息。
经法院审理认为，案涉《商铺认购协议》虽名为“认购”，但已包含商铺位置、面积、总价、付款方式等买卖合同主要条款，购房人已支付99,902元，达总价款的55.5％，履行了主要付款义务，公司予以接受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条，该协议应认定为商品房买卖合同，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系。
购房人主张公司未引进大型商场致合同目的无法实现，但未提供证据证实，书面合同中也无此项约定。购房人作为违约方，不享有约定或法定解除权。公司反诉要求继续履行、支付剩余房款，符合法律规定。
关于逾期付款利息，因公司发出《催促函》后未及时起诉或解除合同，导致损失扩大，对催告后至反诉前的利息不予支持；自反诉次日起按年利率3％计算利息。
一审判决：驳回购房人诉讼请求；购房人支付剩余房款78,737.83元及利息；驳回公司其他反诉请求。
购房人不服，提起上诉。郴州市中级人民法院二审认为，一审认定事实清楚、适用法律正确，判决驳回上诉、维持原判。
本案合同签订、付款、催告等关键事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，适用当时的法律、司法解释。因此，本案适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）。而《中华人民共和国民法典》及相关司法解释其实延续了相同裁判规则。
（一）认购协议满足条件即认定为本约，但并非所有认购协议都算数
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。这一规则在2020年修正版（法释〔2020〕17号，现行有效）中内容相同。
需要特别提醒的是，并非所有认购协议都会被认定为本约。只有同时满足“协议包含房屋位置、面积、价款、付款方式等主要条款”和“出卖人已实际收受购房款”两个条件，才可能被认定为本约。仅交定金、缺少核心条款的认购书，仍属预约合同，双方仅负有继续磋商义务，不产生强制履行效力。
（二）本案中违约方不享有合同解除权
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定了法定解除的情形，解除权的主体是守约方。民法典第五百八十条第二款虽规定了违约方在“合同僵局”下可申请司法终止的例外，但适用条件严格，须存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行等情形。本案商铺已完成首次登记、具备交付条件，不存在上述履行不能情形，不适用该例外。购房人经催告后仍不履行，构成根本违约，在合同具备继续履行条件的情况下，不享有解除权。
（三）守约方有权等待，但不能无限期拖延
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。守约方有权给违约方合理期限，但长期放任不管，扩大损失自担。 本案公司发函催告后未及时进一步主张权利，法院对催告后至反诉前的利息不予支持。
（四）开发商的宣传承诺，满足条件才构成合同义务
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，但如果出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格确定有重大影响，则构成要约，即使未载入合同，也视为合同内容。本案购房人未能举证证明该承诺满足上述条件，法院未予采信。因此，重要承诺务必写入书面合同，口头宣传注意保留证据。
「供 稿」何波纲、胡敏刚
「编 辑」谭 娟
「一 审」唐盼霞
「二 审」胡敏刚
「三 审」张 梁
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