民生承载不起，金融又跌不起：为什么说现在的房价依然处于高位？

在绝大多数城市，尤其是核心一二线城市，目前的房价依然处于“绝对的高位”。

这里所说的“高”，是指房价严重偏离了当地普通居民的实际收入水平和真实支付能力。支撑我这一观点的，主要基于以下两个维度的底层逻辑与现实数据：

第一，资产定价逻辑扭曲：租售比仍处于不健康的超低区间

衡量一个资产价格是否泡沫化，最客观的标准是其自身产生的现金流回报，即租金回报率（租售比）。

• 国际健康标准： 国际通行的合理租售比通常在 1:200 至 1:300 之间（年租金回报率约为 4%—6%）。这意味着通过20—25年的租金，基本可以收回购房成本。
• 国内数据（截至2023年末至2024年上半年监测）：根据诸葛数据研究中心及易居研究院的统计数据，截至2024年年中，中国重点50城的平均租金回报率仅在 2.0% 左右徘徊；而北、上、广、深等核心一线城市更低，平均租金回报率普遍仅在 1.5%—1.8% 之间（租售比高达 1:650 至 1:800）。尽管近两年房价有所回调，但因租金端同步承压下行，租售比并没有出现实质性的健康修复。
• 逻辑矛盾： 这个回报率不仅远低于国际警戒线，甚至跑输了当前中国超长期国债约 2.1%—2.3% 的无风险收益率。一套无法通过自身现金流提供合理回报的资产，其高估值完全是透支了未来的投机溢价。

目前的房价之所以没有顺应购买力出现大幅回落，很大程度上是因为金融系统为了防范系统性风险，不得不为价格构筑“防跌底线”。

• 债务锚定资产： 房企发行的巨额信用债、信托贷款以及抵押给商业银行的庞大信贷资产，其底层抵押物逻辑都是按过去的“高地价”和“高货值”来折算的。
• 价格不能失守的现实： 截至2024年，房企的巨额债务重组与信用出清仍未完成（头部出险房企的境内外债务重组仍在艰难推进）。如果此时一线城市的资产价格顺应民间购买力下挫30%—40%，房企仅存的资产负债表将彻底击穿，引发大面积的抵押物不足，进而直接把风险引爆至银行等金融体系。
• 因此，“把价格稳在相对高位、以时间换民生承载不起，金融又跌不起：为什么说现在的房价依然处于高位？空间”，是目前化解金融风险、保障房企债务重组、防止资产负债表衰退的被迫手段。现在的“高价格”，本质上在充当金融化债的安全气囊。

从民生维度看，截至2023年末各机构测算，我国一线城市的“房价收入比”依然高达 25—30倍（国际公认合理值为 3—6倍），普通家庭倾尽两代人财力依然难以负荷，房价在民众视角下无疑是极高的。

但从金融安全看，这个“偏高的价格”又是当前各方不得不维持的平衡木。所以，目前的房价并非“不高”，而是陷入了**“民众实在承载不起，但金融体系又完全跌不起”**的结构性高位。