存量时代商品住房价格的分层运行与涨跌研判|二手房|住房价格|商品住宅|商品住房|地价|房源|现房

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

引言

"828新政"发布后，市场传出部分房企收回销售折扣、个别项目小幅上调报价的消息，引发市场是否转向的讨论。这一现象提出了一个现实问题：在政策与市场环境同时变化的条件下，商品住房价格将向哪个方向运行？

但"房价会涨还是跌"这一提问方式需要修正——它预设了适用于全国、各类产品的统一价格方向。在房地产行业整体步入存量时代、需求总量进入收缩区间、城市与产品差异持续扩大等背景下，该预设并不成立。本研究将问题拆分为三个可回答的子问题：价格由哪些力量决定、各自方向如何；具备哪些条件时存在上涨基础；在哪些情形下仍将下跌或承压。

核心观点：

"828新政"后部分项目收回折扣、上调报价属实，但并非行业性涨价。样本集中于一线及强二线核心板块、早年低成本拿地且现金流可维持项目；多数行为是收回前期折扣，实质性上调报价极有限。
当前房价由需求、供给、资金、成本、预期五方因素共同决定，净效应是价格分层运行。需求压制、供给支撑、资金分化、成本锁底、预期放大趋势但不改方向；既不具备普遍性上涨基础，也不具备持续大幅下跌条件。
房价上涨需区域、产品、资金三类条件同时具备，并以收入就业预期改善为触发。当前仅一线及个别强二线核心板块满足，且受二手房比价锚与房贷收入比上限约束，更可能温和上行而非快速上涨。
多数三四线及远郊板块仍将承压，典型表现是继续下跌或有价无市。成本侧锁定价格下限，跌破成本线后房企更有可能停售而非降价；实质降价主要来自二手业主、法拍/工抵房、出险企业处置及年末以价换量。
短期全国仍处下行区间但降幅收窄，一线及强二线核心板块率先企稳；中期供给收缩效应显现后压力缓解，但收入预期实质改善前无普涨基础。
“828新政”对房价最实质的正向影响，是现房销售收窄交付风险折价、资金机制改变供给方守价能力，而非政策直接推动房价上涨。

现象核实：收回折扣与涨价的实际分布

1.“涨价”涉及的三类行为及其实际范围

核实后确认部分项目"涨价"现象属实，但概括为行业性涨价不准确。实际存在三类情况：一是收回折扣，即取消购房优惠、渠道让利、车位或装修赠送，成交价向备案价回归，属利润修复而非试探新支付意愿上限，集中于一线与强二线核心板块、早年低成本拿地且现金流可维持项目；二是结构性提价，因新推批次楼栋位置、户型或产品标准优于上批次而定价提高，统计上推高均价但非同质可比；三是实质性上调报价，案例极有限。

从城市分布看，"涨价"集中于一线城市与杭州、成都等强二线核心板块，操作主体以央企、地方国企及少数财务稳健的民营房企为主，项目多具备早年拿地、土地成本占房价比重较低的特征（见表1）。三四线城市及远郊板块同期观察到的是相反方向的价格行为。

表1 “828新政”后部分“涨价”房地产项目案例

价格指数数据同样不支持普遍性涨价的判断。据国家统计局数据，2026年8月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，二线降0.1%，三线降0.2%；二手住宅方面，70大中城市仅8城环比上涨或持平。据CRIC数据，9月1—13日北上广深商品住宅成交均价较8月全月均价分别下滑11.5%、8.5%、4.0%、8.3%。价格上行是局部现象而非整体趋势。

2.收回折扣与上调报价的区别

将“收回折扣”与“上调报价”混为一谈，是讨论中常见的偏差，二者的财务性质与市场含义存在实质差异。

收回折扣是把此前让渡的毛利收回、成交价回到名义表价，实质是利润修复。因下行期普遍存在3%—10%明折暗扣，取消后成交均价上升，但不要求购房者接受未被验证的绝对价格，对去化影响可控。

上调报价则试探市场能否接受更高价格，直接触及支付意愿上限与比价心理；在二手房已成为主要比价对象的条件下，新房报价上调会立即与同区域存量房源对照，敏感性显著高于收回折扣。

准确表述为：部分具备条件项目收回前期折扣，少数因批次差异结构性提价，实质性上调报价极为有限。

3.价格信号的分化特征

城市能级层面，2026年8月，一线城市新建商品住宅价格环比由持平转为上涨0.1%，其中上海环比上涨0.4%、同比上涨3.0%，而二线、三线城市仍分别下降0.1%与0.2%。

产品层面，2026年1—8月，上海、杭州、北京、深圳总价1000万以上商品住宅成交面积均超过50万平方米，占同期商品住宅成交面积比重均超过20%。其中，杭州、深圳千万豪宅成交均价同比分别增长27.85%、28.23%，对全市均价形成结构性支撑；苏州、南京、上海、北京千万豪宅成交均价同比则有所回落（见表2）。

表22026年1—8月核心一二线城市总价1000万以上新建商品住宅成交情况

CRIC。

土地市场同样呈现分化。2026年1—8月，全国300城经营性用地成交建面同比下降20.9%，出让金下降19.7%。同期，一线城市成交面积与出让金分别增长13.4%与5.4%，是唯一正增长能级；二线城市分别下降33.6%与36.9%，三四线及以下分别下降18.2%、13.6%，平均溢价率仅2.6%，为各能级最低。土地市场分化领先于房价分化，是判断后续价格区域差异的重要前瞻指标。

商品住房价格的形成机制

在进入分项讨论之前，先以2026年1—8月全国主要指标作为共同的数据背景（见图1）。二手房网签面积逆势增长，且交易占比进一步扩大至52%，供给侧指标的降幅明显大于需求侧，这两组差异是理解后文五方力量方向的重要基础：一方面，房地产步入存量时代，部分新房价格上限可能被二手房价格锁定；另一方面，供给收缩的速度快于需求收缩，构成价格的中期支撑，但其效果需要时间传导。

图1 2026年1—8月全国房地产市场主要指标同比变化

数据来源：国家统计局。

1.需求侧：总量收缩与购买力约束

需求侧是当前对价格形成压制的主要力量，其作用体现在总量、购买力与比价对象三个层面。

总量层面，2026年1—8月全国新建商品房销售面积49880万平方米，同比下降12.1%，全年预计回落至7—8亿平方米；销售额47470亿元，下降13.0%。销售额降幅大于面积降幅，说明成交均价仍处下行区间。

购买力层面，2026年1-8月，住户贷款减少1.03万亿元，其中，短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款增加188亿元；个人住房贷款余额连续负增长，反映居民加杠杆意愿低位。政策对支付能力上限作出明确框定：月房贷收入比不超50%，月全部债务收入比不超60%；贷款期限上限延至40年，可降低月供、提高可承受总价，但也延长负债期限，对收入预期稳定性要求更高。

比价对象层面，2026年1—8月全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，二手房交易占比进一步升至52%。房地产步入存量时代，购房者的比价对象正由新房转向同区域存量房源。产品标准化程度较高的项目，价格上限可能被存量房源价格限定。

2.供给侧：持续收缩与库存结构分化

供给侧是当前对价格形成支撑的主要力量。2026年1—8月，全国房屋新开工面积29894万平方米，同比下降24.8%；竣工面积21097万平方米，下降23.7%；施工面积560770万平方米，下降12.8%；开发投资47979亿元，下降19.9%，企业开工意愿仍弱、投资收缩具惯性。库存方面，8月末商品房待售面积75349万平方米，同比下降1.1%，已连续4个月下降，总量仍处高位但边际改善。

结构层面分化显著，城市间、区域间库存压力差异大。截至2026年8月末，杭州、合肥、上海去化周期较短；广州、深圳、武汉处于中性区间；苏州、北京、成都压力较大（见图2）。更值得警惕的是区域内部撕裂——核心城区去化较快，远郊板块去化周期被显著拉长。深圳深汕特别合作区与成都东部新区去化周期均超140个月，北京平谷、深圳大鹏新区、密云等远郊板块亦显著高于城市均值（部分核心区因供应极少、样本偏低，去化周期统计失真，需结合成交绝对量解读）。

图2 2026年8月末重点城市商品住宅去化周期

数据来源：CRIC。

土地供应层面，2026年1—8月，一线、二线合计占300城经营性用地成交总价的55.5%（一线23.5%、二线32.0%），三四五线占44.5%；但按成交规模计，三四五线成交宗数达84.3%、建面占比78.79%（见图3）。土地"金额"向少数高能级城市集中，"实物体量"仍以低能级城市为主。这一格局将在未来一至两年传导至房价结构：核心区域供给稀缺加剧、价格韧性增强，低能级区域库存压力延续。

图3 2026年1—8月各能级城市经营性用地成交占比情况

数据来源：CRIC。

3.资金侧：“828新政”对价格传导路径的改变

资金侧变化是本轮与以往最大不同，也是理解“为何部分项目敢于收回折扣”的关键——它不直接决定房价，而是主要通过改变供给方定价意愿间接影响。“828新政”带来三项与价格直接相关的改变。

一是预售资金不再承担建设期融资功能。此前购房者的定金、预付款与按揭贷款在竣工前即进入开发企业，构成大规模无息前置资金；2025年全国房企到位资金93117亿元中，定金及预收款与个人按揭贷款合计40941亿元，占比44%。新政后，预售门槛提高至主体结构封顶，个贷发放时点后移至现房销售备案或竣工备案之后，购房款全额纳入监管账户并受托支付。企业通过降价换去化速度、再以提前回款支撑后续投入的链条被削弱，价格让步所购得的"速度"价值相应下降。

二是项目资金门槛显著抬升。克而瑞研究中心以强二线城市总货值31.5亿元、土地款15.45亿元的住宅项目为样本测算，股东自有资金峰值由旧制度下10.2亿元升至新制度下16.9亿元，约为1.7倍；股东内部收益率由13.2%降至8.5%，下降约4.7个百分点。资金门槛抬升与收益率下降，意味着单位销售收入边际价值上升，企业更倾向于维持价格而非让价。

三是融资以项目为信用评价主体。政策确立主办银行制，单个项目对应一家银行实行资金封闭管理，项目间资金不得混同，以项目公司作为直接融资主体。由此，项目能否获得融资准入直接决定其是否具备等待合理价格的资金条件；未获准入的项目，价格不再由企业策略决定，而由资金可支撑的期限决定。

三项改变叠加使资金侧产生两股相反力量：具备融资条件、现金流可闭环的项目有能力守价甚至收回价格；不具备条件的项目面临出清压力，必须让价换流动性。这正是同一城市内部分项目收回折扣、另一部分继续降价的原因，也是价格分层运行的核心依据。

4.成本侧：地价决定的价格下限

成本侧的作用是锁定价格下限。前述现金流测算的另一项结果是：决定项目回报水平的主要变量是地价房价比，而非融资成本。该结论对价格判断有三层含义。

其一，早年低成本获取土地的项目毛利空间充足，既具让利能力也具收回折扣余地。其二，土地成本占房价比例过高的项目毛利已被吸收，实质性降价将直接亏损，缺乏降价空间。其三，敏感性分析显示，即便地价房价比降至45%，资金门槛抬升依然存在，说明价格下调并不能解决制度切换带来的资金压力。

由此判断，在项目公司仍正常经营、主办银行融资可维持、股东未触发流动性危机的前提下，价格向下接近成本线时，供给方更可能减少推盘而非持续降价。但出险企业资产处置、法拍房、工抵房、二手业主降价出货不受此约束，仍会出现实质性价格下跌。

5.预期侧：现房销售与风险折价

"828新政"对房价还有一项容易被忽视的正向影响：现房销售收窄风险折价。以往期房交付不确定性使购房者在价格判断中包含显著的风险折价，表现为同区域期房相对现房需要更低价格才能成交。新政推动新出让土地优先实行现房销售后，所见即所得，交付风险下降，风险折价相应收窄。

即便在需求总量不变的条件下，销售制度本身也会带来一次性的价格修复。需要强调的是，该效应只发生一次，且仅适用于新规项目；它不构成价格持续上涨的动力，但构成价格底部的一个支撑因素。

预期侧的另一重作用来自“买涨不买跌”的自我强化机制。价格上涨本身能够改善预期、加速入市；但在缺乏收入与就业预期改善支撑的情况下，由情绪推动的价格上行难以持续，并可能在预期逆转后快速回吐。因此，预期是价格上行的必要条件之一但不构成充分条件。

6.五方力量的综合作用

综合上述分析，五方力量对价格的作用方式并不一致：需求压制，供给支撑，资金分化，成本锁底，预期放大既有趋势而不改变方向。其中前四项决定价格运行的方向与边界，预期项决定价格对既有趋势的偏离程度（见图4、表3）。

图4 商品住房价格形成的五方作用机制

数据来源：克而瑞研究中心整理。

表3　五方力量对商品住房价格的作用方向

房价具备上涨基础的条件

1.区域条件

区域层面需同时满足三项要求：人口与产业支撑（需求增量根本来源）、新增供给收缩（去化周期处于合理区间）、二手房价格企稳（存量房源价格若仍在下行，新房涨价会立即在比价中失去支持）。从现有数据看，同时满足的区域极其有限，主要是一线城市与个别强二线核心板块。

2.产品条件

产品层面的判别标准是替代性，即本项目提价后购房者能否在合理通勤半径内获得等效替代。可替代程度低的产品包括核心区位稀缺地块、具明显产品力差异的项目及新政下供给稀缺的现房房源，价格约束主要来自支付能力而非竞争替代。可替代程度高的产品包括远郊板块住宅、标准化刚需户型及同质化项目，竞争范围已扩展至区域存量房挂牌总量，价格上限被存量房源锁定。

另一项产品层面的条件是地价房价比留有空间。只有土地成本占房价比例处于合理水平，项目才具备在维持正常毛利的前提下调整价格的能力；若土地成本已吸收大部分毛利，则既无提价能力也无降价空间。

需要说明的是，产品稀缺性并非恒定属性，且同一城市内部不同板块之间的差异通常大于城市之间的差异。高能级城市同样存在去化困难的远郊项目，低能级城市亦存在具备局部稀缺性的核心项目。因此，以城市能级作为唯一判别依据存在明显局限。

3.资金条件

资金条件常被忽视，但它决定项目能否把市场赋予的定价能力实际兑现。据克而瑞测算，新制度下股东自有资金峰值约为旧制1.7倍，项目必须承受这一资金占用且在等待期内保持现金流不出现缺口。若未获融资准入、现金流无法闭环，即便区位与产品条件优越，也不得不让价换取流动性。

4.触发条件与上涨幅度边界

区域、产品、资金三项条件具备，只说明项目"具备上涨基础"，并不等于价格必然上涨。价格上涨还需触发条件，最关键的是居民收入与就业预期改善。当前住户中长期贷款大幅少增、个人住房贷款余额连续负增长，反映的正是预期约束。此外，二手房量价企稳及购房成本（利率、税费）进一步下降，也构成可能的触发因素。

即便上涨条件全部具备，其幅度仍受两重边界约束：一是同区域存量房源价格构成的比价锚，二是房贷收入比不超过50%、债务收入比不超过60%所构成的支付能力天花板。因此，具备条件区域的价格表现更可能是温和上行，而非快速上涨（见表4）。

表4　房价具备上涨基础的条件与观测指标

房价继续下跌的条件

1.区域条件

区域层面，价格继续承压的条件是人口流出、产业支撑弱、存量挂牌量持续增加。三四线城市普遍具有这些特征：新增需求不足，而前期投放的供应仍需消化。2026年1—8月，三四线城市平均溢价率仅为2.6%，远低于一线城市水平，反映出开发商对这类区域后续价格与去化的预期已经明显偏弱。

在此类区域，存量房市场作用尤为关键。二手房挂牌量持续增加而成交周期拉长时，业主降价出货使价格锚不断下移，新房价格被动跟随。由于新房在税费、配套成熟度与议价空间上未必占优，价格调整往往滞后于二手房，表现为成交持续低迷而非价格快速下跌。

2.产品条件

产品层面，价格继续承压的条件是可替代性高与库存结构失衡。远郊板块住宅、标准化刚需户型、产品线同质化项目属于前者；部分远郊板块去化周期甚至超过50个月，属于后者。

这类产品面临的困境是：价格让步未必换来成交。板块内存在大量同质供给与存量挂牌时，单个项目降价会引发周边跟进，结果是全板块价格下移而总成交量未相应扩大。价格让步的实质是以确定的利润损失换取有限的流动性改善，效果需逐案评估，不能默认降价必然带来去化。

3.跌不动的项目如何表现

需要澄清一个判断：多数承压项目接下来的表现可能不是价格继续下跌，而是价格停滞伴随成交枯竭。原因在于成本约束——地价房价比过高的项目毛利已被吸收，实质性降价将直接亏损；而资金门槛抬升不因价格下调而消失。因此理性选择是停止销售、等待条件变化，而非持续降价。

这一状态在数据上容易被误读。成交价格稳定使均价指标显示"企稳"，但成交量已大幅萎缩，市场实际处于流动性枯竭状态。因此判断市场真实状况应以成交量为主、价格为辅，并辅以三项观察：是否出现工抵房、员工房等变相让步；渠道佣金是否明显上升（意味着去化困难）；项目是否推迟取证或推盘（反映供给方守价）。

若将"有价无市"误判为"价格企稳"，会低估调整程度；误判为"价格将持续下跌"，则高估下行空间。正确判断是：这类项目价格大概率保持稳定，但需较长时间完成出清，期间企业资金压力持续存在。

4.会出现实质降价的情形

真正出现实质性价格下跌的主要是以下几类：第一，二手业主降价出货，投资性房源集中板块中个体业主资金压力往往强于开发企业，价格调整更灵活。第二，法拍房与工抵房入市，通常低于市场价成交，对周边价格形成直接冲击。第三，出险企业资产处置，价格决策不再受成本约束而由变现速度决定，跌幅最大。第四，企业年末为完成业绩目标集中以价换量，属阶段性行为。

商品住房价格走势判断

1.短中期商品住房走势

综合五方力量，2026年全国新建商品住房价格总体延续下行但降幅收窄；城市与板块延续分化，一线及强二线核心板块有望率先企稳，部分稀缺项目具备温和上行条件。需提示的短期扰动是：四季度企业为完成业绩目标可能集中以价换量，带来阶段性价格下行压力与成交量回升。

中期判断的关键变量是供给。2026年1—8月新开工面积同比下降24.8%，按1.5至2年传导周期推算，这一收缩将在2027—2028年体现为新增供应明显减少。叠加土地成交连续收缩与待售面积下降，供需关系有望改善。现房销售占比上升亦带来两方面支撑：供给节奏放缓使可售房源减少，风险折价收窄带来一次性价格修复。据此，基准情景下2027年核心城市价格有望企稳、全国跌幅收窄但不普涨；若收入就业改善叠加政策加码，核心城市房价有望温和上行，三四线仍将分化；若收入预期走弱、二手房挂牌量上升、出险企业加速处置，则下行压力仍大。

2.需要监测的领先指标

价格判断的可靠性取决于对领先指标的跟踪。建议重点监测五项指标（见表5）。

表5　价格走势的领先指标与监测方法