828现房制，广州打响了第一炮，土地款分期。
就在今天下午，科学城映日路地块发布补充公告，重点是下边这句话：
50%首期土地出让金在成交后30日内缴纳，剩下50%在一年内缴清。
相当于土地款分期时间延长了。
那延长了多久呢？
按映日路原来条件来看，余款需要在今年12月15日前缴清，分期时间只有两个月。
现在延迟到一年内，也就是多了10个月左右的过渡期。
这个条件，算很优惠吗？
我对比了一下广州今年出让的土地，发现分期1年并不是第一次出现。
比如天河省电视台地块、白云政通路西侧地块，都是分期1年。
芳村客运站地块，则是分期半年。
也有的土地是要求一次性付清的。
当然，对于映日路之前的挂牌条件，现在确实是放宽了，也算响应现房制要求。
1年时间，对于开发商来说，前期投入还是降低了不少，也能够完成部分楼栋结构封顶，达到预售条件。
但是相对比其他城市力度，还是不够意思。
这两天，武汉现房制细则路透版传得纷纷扬扬，关于土地款分期的说法是这样的：
2026年8月28日至2027年12月31日，新出让土地可按合同约定最长允许2年内分期缴纳土地出让金（不得超过项目竣备时间），1年内缴纳比例不得低于土地出让价款的50%，拿地后1个月内可以只交10%。
同时，保证金比例从20%降低到10%。
省流：分期时间最长延长到两年，差不多覆盖整个工期，大大减少前期现金流压力。
当然，作为828新政后全国第一个落到城市的现房制细则，武汉给大家的启发不少：
比如说，银行保函置换资金，开发商被锁在监管账户里的钱，可让银行开一张“担保承诺书”替代，账户里的现金就能释放出来。
再比如说，最小交付单元验收，不用等整个项目全部建完，哪栋先达到通水电条件，哪栋就先验收、先放按揭、先回款。
核心思路，就是缩短开发商的回款周期，减少资金压力。
如果按单栋楼为竣备验收单元，时间可能是1年左右，而不是2-3年。
总体来说，还是挺有诚意，契合开发商需求。
现在，就等广州具体的现房制细则，上周白云开土地推介会，就说过大概率会在10月份出来。
这段时间，现房制的影响，在持续发酵。
有的银行已经在口头通知开发商，监管账户里边的资金必须要等到竣工之后才能放出来。
当然，也有的还是按老办法，具体分界线是在广州的现房制细则公布之时。
有的楼盘，比如保利天曜，正式网签时间去到了2028年1月，也就是28年再供房。
也有一些楼盘主动响应政策，执行房屋竣工备案后发放贷款。
比如上周开盘的珠江天河都荟、金融城豪宅珠江·金融城·颐德公馆，都是收楼后再供房，白送买家两年现金流。
至于对土地市场的影响，目前来说肯定是利空，新旧政策过渡期，不确定太大。
本来打算近期挂牌的坑口内四码头地块、东沙商贸港地块、还有番禺市客运站地块，估计没那么快上线了。
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