2026年的秋天，楼市圈内讨论最多的话题，莫过于“房价会不会重演历史”。一部分人认为，2015年那波大涨行情或将重现；也有人坚持“这次不一样”，不看好普涨行情。很多购房者还在持续观望，等待楼市明确的上涨信号，但楼市的拐点从来不会提前通知所有人，往往等大多数人反应过来，市场格局已经发生变化。
9月15日国家统计局发布的8月70城房价数据，就是当下市场最直观的信号。数据显示，一线城市新建商品住宅价格环比由7月持平转为上涨0.1%。其中上海新房环比上涨0.4%，深圳上涨0.2%，广州小幅上涨0.1%，仅北京小幅下跌。二手房市场同样出现回暖，一线城市二手房环比连续6个月维持正增长，同比降幅大幅收窄，上海二手房价格距离转正仅一步之遥。深圳福田一块住宅用地拍出125%的高溢价，成为828新政之后核心城区土地市场的标志性事件。
但繁华只集中在核心城市，全国市场呈现明显分化。8月70个大中城市里，有49个城市新房价格环比下跌，新房整体同比依旧下降3.0%。一边一线回暖，另一边多数城市房价依旧承压，普涨时代早已结束。成交结构也在悄然改变，今年前8个月全国新房销售面积同比下滑，二手房网签面积反而上涨，深圳二手房成交甚至创下近六年同期新高。经历烂尾风波之后，购房者更偏爱看得见摸得着的现房与二手房，期房的市场份额正在被持续挤压。库存端也出现转折，全国新房待售面积连续六个月同比下降，持续多年的库存上涨趋势终于迎来拐点。
不少业内人士拿当前行情对标2015年“330新政”后的市场。2015年330新政下调二套首付、缩短二手房营业税免征年限，开启了当年的楼市行情。而2026年8月28日，五部门联合推出828新政，从现房销售、预售资金监管、房企融资、房贷制度等多个维度进行全链条改革。如果说2015年政策是短期刺激市场，那么828新政更偏向行业底层制度重构，是给房地产行业“换血”。政策出台顺序、市场筑底节奏，和十多年前有相似之处，这也是大家讨论“历史押韵”的根源。
但历史可以押韵，却绝不会简单重复。这一轮市场有四大硬约束，决定全国普涨行情很难再现。首先居民杠杆率相比2015年明显抬升，居民加杠杆买房空间有限；其次人口已经进入负增长时代，长期住房需求基本面发生改变；再者政策目标从刺激销售，转向构建房地产发展新模式；最后市场进入存量时代，二手房已经成为市场主力。
未来楼市机会高度分化，只有核心城市核心地段的优质房源，才有机会企稳回升。上海内环、深圳南山、北京海淀、广州天河这类优质板块，回暖信号已经显现。而人口持续外流的三四线城市，很难等来普涨行情，盲目等待大涨只会不断增加持有成本。
对于刚需购房者，有三条实用建议。优先选择人口持续流入的强二线及以上城市，避开人口收缩城市；买房优先考虑品质次新、现房，老破小很难兼具居住与保值属性；控制月供，月供尽量不超过家庭收入35%，不要依靠高杠杆赌房价上涨。对于卖房群体，核心地段房源合理定价就能成交，不要死守几年前的高价预期；人口流出三四线的老破小，趁着政策窗口期尽早出手，持有成本会持续消耗资产价值。
房子早已不是稳赚不赔的理财品，回归耐用消费品的本质。楼市循环，本质上是人性贪婪与恐惧的循环。这次政策托底，目的是修复市场信心，而不是复刻2015年全面大涨。
中国楼市有自身独特的底层逻辑，不会简单套用海外市场的涨跌剧本，既不会出现断崖式崩盘，也很难迎来全国普涨。对于购房者来说，不用盲目苦等行情，看清城市分化，理性判断自身需求，才是当下买房最重要的原则。
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