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高盛请了房地产专家丁祖昱做了一场内部电话会，抛出了一个颇有冲击力的判断：楼市短期供应大致平衡，但受销售模式改革影响，2027年3月起将出现12到18个月的显著供应短缺，其后约两年逐步企稳-1。

翻译一下：现在是“紧平衡”，明年春天开始“缺货”，后年才“缓过来”。

短缺的逻辑是什么？

核心推手是8月28日的销售制度改革。新政要求预售门槛提升至建筑结构主体封顶，新出让土地优先现房销售，说白了就是房子要建到封顶甚至竣工验收才能卖-10。

过去开发商拿地后6到12个月就能回款、滚动拿地，现在资金转换周期拉长到2到3年，项目内部收益率从15%-20%降到3%-7%-56。利润薄了、回款慢了，房企自然不愿拿地、不愿开工。

数据已经在印证：8月单月新开工面积同比暴跌30.9%，前8个月累计降24.8%-20。新开工是供应的先行指标，今天的暴跌就是明天的短缺。

但短缺≠房价大涨

这里需要冷静。短缺是真的，但没那么短缺。

第一，库存还在。50城狭义库存约3亿平方米，去化周期26个月，三四线压力更大-。已建成未售的现房、在途库存，都是“缓冲垫”。

第二，二手房在抢地盘。二手房交易占比已从前8个月的52%，正式超越新房-56。进入供应真空期后，二手供应将部分抵消一手短缺，购房者不是只能买新房-2。

第三，需求本身也在收缩。2026年1-7月新房销售额同比再降13.1%，较峰值萎缩近六成-。城镇化增速放缓，总需求也在往下走-。

说白了，这是一个“供给缩得比需求更快”的短缺，不是一个“大家都抢不到房”的短缺。

真正该关注什么

丁祖昱的完整判断里还有一个关键节点：2030年才是量价真正企稳之年，也可能是推出物业税的较佳时机-2。

所以，未来几年的格局不是“暴涨”，而是从去库存走向供给约束，新房越来越稀缺，二手房成为主力，城市之间加速分化。核心城市的好地段好产品有支撑，弱三四线的库存依然消化不动。

一句话：别把供应短缺当涨价信号，它是一个行业从“卖预期”转向“卖现房”的换挡期。 换挡期间，有人踩油门，有人被甩下车。