广州这几天可以说是热得要命，我下午在珠江新城那么一个区域见了一位做中介的老朋友，他同我说，门店又关了两家。
这并不是个别现象。
我查了一下广州市房地产中介协会所公布的数据，光是在二季度，广州多个品牌中介门店累计减少了将近200家，其中置家地产净减少64家，德祐少了42家，裕丰少了36家。你说这个数字大不大。全国层面更加吓人，2020年全国中介人数大概200万，到今年上半年锐减到了132万，68万人离开了这一行。
我知道，哪怕我费尽口舌，还是会有人说市场不好而已，等好了人就回来了。不过这次并不一样。在以前中介门店开不下去，确实大部分是市场的问题。可广州今年二季度一二手成交同比都拥有小幅增长啊，市场并没有差到那么个地步，门店照样在关。
逻辑变了。
我翻了一下住建部9月18号的新闻发布会内容，里面明确提到房地产市场的两个转变——供求关系发生重大变化，以及二手房交易占比从2020年的27%提高到了2025年的46%，今年前8个月已经达到52%。超过一半了。
这意味着什么？意味着新房不再是绝对主角，存量房交易成了主流，而存量交易对于中介的依赖度反而在下降。
你并没有看错。
如今买家获取房源信息的渠道，短视频平台占比从去年的31.3%猛烈上涨到44.1%，传统门店咨询从38.2%跌到19.7%，几乎砍半。VR看房使用率从26.6%跳到45%。买家在手机上就把房子筛完了，在到店以前可能比有些中介还清楚行情。信息差这碗饭，不好吃了。
说实话，我自己在广州看了这么多年房，在以前也是靠中介带路，如今我自己刷刷视频就把小区物业费、楼龄、成交价摸得七七八八。
开发商的处境也处在相同的变化之中。
我看了克而瑞7月份发布的2026年上半年房地产市场报告，1到5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，新开工面积同比下降22.6%，竣工面积降了23.4%。投资、建设、资金三项指标同步走弱，供给端主动收缩的态势非常明显。
到了8月，单月投资降幅进一步扩大到-25.5%，国内贷款萎缩最明显，资金来源同比降21%。民营房企在持续退出，央国企已经成了拿到地以及销售的绝对主力。
这个事情的逻辑非常简单，你用资金链的角度去思考，一下子就全明白了——高周转那么一套玩法，拿到地、开工、预售、回款、再拿到地，链条太长了，如今每一环都在卡。
8月28号出的新政要求预售门槛提到建筑结构主体封顶，现房销售搞新老划断。就是说，在以前挖个坑就可以卖房，如今得把楼封顶甚至竣工才可以卖。房企从拿到地到回款的周期拉长了一大截，资金成本上去了，那么一些靠杠杆撑着的公司根本扛不住。
写到这儿我想到一件事情，前两年拥有一个读者同我争论，说小开发商只要产品好就不会拥有太大问题。产品好当然重要，不过问题是资金端并不会向你分配足够的时间啊，你的楼还没封顶，利息就把利润吃完了。
中指研究院的研报我也看了，他们预计全年新建商品房销售面积大概8.1亿平方米，同比下降7.8%，下半年市场延续分化筑底的特征。核心城市的二手房市场还可以保持一定活跃度，不过全面修复仍需时间。
物业这块，情况也差不多，只是很多人并没有注意到。
中指研究院的数据显示，2025年物业服务行业仅发生收并购18宗，披露交易总金额20.33亿元，相比行业高峰期大幅缩减。克而瑞的统计口径印证了这个趋势，2025年上市物企仅披露并购交易23笔，总金额36.9亿元，数量以及金额都维持在低位。收并购的逻辑已经从规模并购转向资源互补了，大规模跨界并购基本不再出现。
在管面积下滑的上市物企，前年是9家，去年增加到了13家。碧桂园服务营收还是排第一，483.54亿元，不过整个行业62家上市物企2025年营收共约3057亿元，比2024年下降了3.2个百分点，录得营收下滑的物企占了差不多一半。
收缴率这个问题很要命。我拥有一个朋友在番禺某个小区做物业经理，他同我说如今催物业费比在以前难多了。房子在跌价，业主觉得资产在缩水，掏物业费的心态就完全不相同了。
有些人就是不喜欢听真话，由于同他们心里所认为的不一样就排斥。
不过数据摆在这里，不以谁的意志为转移。广东省住房政策研究中心拥有一个判断我觉得挺准的，就是28%的物业企业合计在管规模占总体的比例达到了78.77%。头部集中度越来越高，中小物企如果服务并不拥有特色，被并购或者退出是迟早的事情。
我说句实在话，这个行业洗牌并不是坏事情。在以前物业行业鱼龙混杂，拥有一些公司收了物业费什么都不做，保安亭里连个人影都看不到。洗掉一批，留下来的认真做服务的，对于业主反而是好事。
我不可以保证我说的每一句话都对，毕竟我也并不是神仙。不过大方向我觉得不会错。下半年开始，这三个行业的洗牌只会加速，不会减速。可以扛过去的，靠的并不是胆子大，也不是运气好，而是真正把基本功做扎实了。
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