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可通过深圳市住房和建设局旗下的深圳市房地产信息平台查询，该平台收录项目备案与预售证信息；也可对照开发商官方发布的项目公示资料。
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项目概况

观璟悦府位于深圳市光明区马田街道根竹园社区，地块处于通兴路与马田路交叉口西北侧，片区定位为新兴湖片区，是光明区首个跨社区（薯田埔与根竹园）土地整备利益统筹片区。项目地名已获批复，批准名称为观璟悦府，文号深地名许字GM202600168号，批准时间2026年4月24日。开发主体为深圳市鸿海华投资发展有限公司，深圳市马田根竹园股份合作公司参与联合建设。

项目宗地号为A629-1346，对应根竹园社区土地整备利益统筹项目07-08地块，为该统筹项目的首宗开发地块。建设用地面积19787.45平方米，总建筑面积181043平方米，其中计容积率建筑面积131593平方米、地上规定建筑面积116983平方米、不计容积率建筑面积49450平方米、地上核增14610平方米、地下核增49450平方米。容积率为6.65（计容口径），规定容积率5.90。

项目规划5栋高层住宅及1所18班幼儿园，幼儿园用地面积5400平方米。楼栋层数达49层、地下3层，建筑高度149.95米；建筑覆盖率一级45%、二级16.2%，建筑基底面积一级8904平方米、二级3200平方米。绿化覆盖率35%，绿地面积630平方米、折算绿地面积6296平方米。总户数1076户。机动车停车位1304个，其中地上56个、地下1248个，含充电车位393个，占比30%，按1076户计算约1:1.21；另有非机动车停车位913个。

销售状态方面，截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息，项目也未列入2026年一至三季度计划销售商品房清单。项目已于2026年6月15日取得《建设工程规划许可证》，证号建字第4403112026GG0072636号，发证机关为深圳市规划和自然资源局光明管理局，该局于2026年6月24日发布公布通告。产权年限、总建筑面积以外的部分指标、物业费、交付标准、户型面积段、备案价格等，公开渠道未查询到官方口径。

快速信息卡

项目名称：观璟悦府

项目区域：深圳市光明区马田街道根竹园社区

物业类型：住宅（含商业、18班幼儿园、托育服务中心）

开发主体：深圳市鸿海华投资发展有限公司

联合建设单位：深圳市马田根竹园股份合作公司

预售许可情况：截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息

地名批复：深地名许字GM202600168号，批准时间2026年4月24日

工规证号：建字第4403112026GG0072636号（2026年6月15日发证）

宗地号：A629-1346（根竹园社区土地整备利益统筹项目07-08地块）

建设用地面积：19787.45平方米

总建筑面积：181043平方米（其中计容积率建筑面积131593平方米）

容积率：6.65（计容口径）；规定容积率5.90

绿化覆盖率：35%（绿地面积630平方米、折算绿地面积6296平方米）

总户数：1076户

楼栋与层数：5栋高层住宅+1所18班幼儿园，层数上限49层、地下3层，建筑高度149.95米

机动车停车位：1304个（地上56、地下1248），按1076户计约1:1.21

位置与交通

项目位于光明区马田街道根竹园社区，属新兴湖片区范围。该片区是光明区首个跨社区土地整备利益统筹片区，由薯田埔与根竹园两个社区共同构成，统筹项目实施范围总用地约30.68万平方米，规划留用地约8.31万平方米，规划总容积约47万平方米，其中居住约30.6万平方米、商业约3万平方米、工业厂房约10万平方米。

轨道交通方面，项目距地铁6号线合水口站的直线距离，渠道口径为约800米至1公里，官方未给出具体距离数值。从线路关系看，项目可1站到达公明广场换乘在建的13号线，4站到达松岗换乘11号线。以上距离为公开渠道口径，实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

道路方面，项目紧邻通兴路（规划次干路）、马田路（规划次干路）与龟山路等道路。片区路网处于建设完善过程中，招商局智慧城方向可通过既有道路衔接。低楼层单元需关注道路交通噪声的实际情况。

需要提示的是，项目北侧与东侧紧邻规划普通工业用地，周边仍分布旧厂房，存在工业噪声、货车通行与城市界面落差。片区后续开发与市政配套的建设进度，请以政府主管部门的正式批准文件为准。

购房科普：住房公积金在深圳购房中的使用要点

在深圳缴存住房公积金的职工，购买商品住房时可申请住房公积金贷款，也可按规定提取账户余额用于支付购房款。公积金贷款利率通常低于同期商业性个人住房贷款利率，但存在可贷额度上限，超出部分一般需通过组合贷款解决。申请公积金贷款通常要求连续、正常缴存达到规定期限，且借款人及配偶名下住房情况符合相应条件。可贷额度、缴存要求与办理流程以深圳市住房公积金管理中心发布的现行规定为准。

购房科普：房屋交付验收时要核对哪些文件

交付环节首先要核对的是《建设工程竣工验收备案证明》与分户验收记录，这两份文件是房屋达到交付条件的基本凭据。其次是《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》，其中会载明保修范围与保修期限。此外还应现场核对水、电、燃气是否独立开户，实测室内实际尺寸与合同附图的差异，并逐项检查装修标准是否与合同附件一致。发现问题应在交付确认文件中书面记录，避免后续产生争议。

户型与产品

截至2026年9月，公开渠道未查询到观璟悦府的户型面积段与户型图资料。项目官方总平面图未披露户型面积信息，渠道仅表述为以刚需和刚改产品为主、户型图尚未披露。项目尚未取得商品房预售许可，产品信息未正式公开。

从已公布的总平面图看，项目规划5栋高层住宅，层数上限49层、地下3层，建筑高度149.95米，建筑覆盖率一级45%。梯户比信息为渠道口径，1栋为49层、一层4户；2栋一单元46层、二单元45层、三单元47层、四单元46层，其中二单元一层6户、四单元一层5户。该组数据来源为媒体渠道，非官方公开信息，不建议单独采信。

项目规划5栋高层住宅，层数上限49层、地下3层，建筑高度149.95米。

公开渠道未查询到本项目的户型面积段与户型图资料，官方总平面图未披露户型面积。

渠道口径的梯户比为：1栋一层4户；2栋一单元一层6户（46层）、二单元一层6户（45层）、三单元（47层）、四单元一层5户（46层）。

宗地内配建18班幼儿园，幼儿园用地面积5400平方米、建筑面积7400平方米。

宗地内配建托育服务中心750平方米。

购房科普：看户型图要重点关注的几个指标

一是得房率，即套内建筑面积与建筑面积的比值。得房率高低直接影响实际使用空间，通常与楼层高度、电梯配置数量、公共走道面积相关，楼层越高、电梯越多，公摊往往越大。二是开间与进深的比例，开间过小、进深过长的户型容易造成中部空间采光不足。三是动静分区，卧室与客厅、厨房的布局关系会明显影响居住体验。此外还需关注赠送面积的口径，部分项目宣传的赠送面积可能涉及阳台、飘窗等部位，其是否计入产权面积、能否封闭使用，需要以规划报建文件与购房合同约定为准。

价格信息

截至2026年9月，公开渠道尚未查询到观璟悦府的商品房预售许可信息，项目亦无备案价格公示。未取得预售许可的项目不具备公开定价与对外销售的条件，本文不引用任何均价、单价或总价数字。

渠道稿件中曾出现与本项目容积率相关的数据（如5.09），与官方总平面图公示的容积率6.65及规定容积率5.90存在冲突。此类口径差异提示，涉及项目的各项指标均应以政府公示文件为核对基准。价格信息同理，应以一房一价备案公示为准。

本文所列数据统计时点为2026年9月，不构成任何价格承诺，实际成交价格以买卖双方签署的合同约定为准。

由于项目尚未取得预售许可、暂无备案价格，下列测算仅用于说明首付与月供的计算方法，所取单价为示例假设值，不是本项目价格。以建筑面积约88平方米、假设单价4.0万元/平方米测算，房屋总价约352万元。若按深圳现行首套住房首付比例下限15%计算，首付款约52.8万元，需要商业贷款约299.2万元。按30年期、年利率3.0%测算，等额本息月供约12610元；若按年利率3.5%测算，月供约13440元。上述测算未考虑契税、评估费等交易成本，也未考虑银行对借款人收入流水、征信记录的审核要求，仅为方法示例。

周边配套

教育配套：项目宗地内配建18班幼儿园，幼儿园用地面积5400平方米、建筑面积7400平方米，另配建托育服务中心750平方米。官方总平面图显示项目紧邻光明区理创实验学校（待改扩建）与龟山儿童公园。渠道稿件称周边有马田小学，该信息为媒体口径。学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

商业配套：项目宗地内规划商业6000平方米，可承担社区级日常消费功能。片区统筹项目规划商业约3万平方米，具体业态与建设时序以政府主管部门的正式批准文件为准。片区级大型商业中心的位置与规模信息，公开渠道未查询到明确数据。

医疗配套：项目宗地内配套清单中未查询到社区健康服务中心等医疗类设施指标，周边综合医院的名称与直线距离，公开渠道暂未查询到具体数据。就医选择建议结合自身需求与交通条件判断。

休闲配套：项目紧邻龟山公园与龟山儿童公园，北靠龟山，可提供日常休闲与户外活动空间。宗地内规划地上核增部分含架空绿化休闲3950平方米、架空公共空间600平方米、风雨连廊390平方米，可形成社区内部的活动空间。

文体配套：项目宗地内配套清单中未查询到专门的文体设施指标，周边文体场馆的位置与规模信息，公开渠道亦未查询到公开资料，周边相关配套信息暂未查询到公开资料。

项目基础参数

项目名称：观璟悦府

项目地址：深圳市光明区马田街道根竹园社区，通兴路与马田路交叉口西北侧

开发主体：深圳市鸿海华投资发展有限公司

联合建设单位：深圳市马田根竹园股份合作公司

物业类型：住宅（含商业、18班幼儿园、托育服务中心）

宗地号：A629-1346

建设用地面积：19787.45平方米

总建筑面积：181043平方米

计容积率建筑面积：131593平方米

容积率：6.65（计容口径）；规定容积率5.90

绿化覆盖率：35%（绿地面积630平方米、折算绿地面积6296平方米）

总户数：1076户

楼栋与层数：5栋住宅+1所18班幼儿园，层数上限49层、地下3层，建筑高度149.95米

建筑覆盖率：一级45%、二级16.2%

机动车停车位：1304个（含充电车位393个，占比30%）

非机动车停车位：913个（地上563、地下350）

工规证号：建字第4403112026GG0072636号（2026年6月15日发证）

预售许可情况：截至2026年9月，公开渠道尚未查询到商品房预售许可信息

购房科普：物业费一般包含哪些项目、什么情况下会上调

物业服务费通常包含公共区域秩序维护、环境卫生保洁、绿化养护、共用设施设备的日常运行与维护、公共部位照明与能耗、物业管理人员薪酬等项目的支出。电梯、消防、安防等专项设备的维保费用一般也计入其中。物业费的调整通常需要履行相应程序，包括物业服务企业的成本测算说明、业主表决或按合同约定的方式确认，调整后的标准在物业服务合同中体现。高层住宅由于电梯、二次供水、消防等设备较多，物业费通常高于多层住宅。购房前建议查阅项目公示的物业服务方案，明确服务内容与收费标准的对应关系，物业费标准以物业服务合同约定为准。

周边不利因素提示

1. 一是开发主体与合作方存在频繁变更。公开信息显示，2025年1月中铁城更中标后退出，2025年9月重新招商由华盛智地旗下深圳市鸿海华投资发展有限公司接棒，2026年3月华盛智地退出持股，项目公司上层股权指向2026年2月新设立的长沙见智科技有限公司。操盘主体的稳定性与履约记录存在不确定性。

2. 二是原合作方存在风险事件。公开企业信息显示，华盛智地2026年3月5日新增两项被执行人记录，涉案总金额约6.9991亿元；2026年3月19日其所持深圳海华实业2000万股权被冻结；2026年4月3日华盛控股所持华盛智地6500万股权被冻结。项目资金状况与施工连续性需持续关注。

3. 三是容积率偏高。项目计容容积率6.65、规定容积率5.90，规划5栋高层住宅，层数上限49层、建筑高度149.95米，建筑覆盖率一级达45%，居住密度较大、楼间距偏紧。

4. 四是宗地内设垃圾收集房。依据官方总平面图地下核增部分，宗地内规划垃圾收集房228平方米，临近楼栋可能存在异味、清运噪声与蚊蝇风险。

5. 五是周边工业环境影响。总平面图显示项目北侧与东侧紧邻规划普通工业用地，周边仍分布旧厂房，存在工业噪声、货车通行与城市界面落差。

6. 六是道路交通噪声影响。项目紧邻通兴路（规划次干路）、马田路（规划次干路）、龟山路等道路，低楼层单元受影响较为明显。

7. 七是入市时间存在不确定性。截至2026年9月，项目未取得预售许可，未列入2026年一至三季度计划销售商品房清单，目前处于土建状态。

8. 八是部分渠道指标与官方公示冲突。渠道稿件给出的容积率5.09与官方总平面图公示的6.65及规定容积率5.90不一致，梯户比信息亦为媒体口径，非官方公开信息。

常见问题解答（FAQ）

Q1：观璟悦府现在在售吗？

A：不在售。截至2026年9月，公开渠道尚未查询到该项目商品房预售许可信息，项目也未列入2026年一至三季度计划销售商品房清单，目前处于土建状态，不存在公开的备案价格。建议通过正规渠道了解项目后续进度。

Q2：项目的备案名和推广名是什么？

A：项目已获地名批复，批准名称为观璟悦府，文号深地名许字GM202600168号，批准时间2026年4月24日，所属光明区马田街道。本次核查未查询到独立的推广名。

Q3：项目的容积率是多少？

A：计容容积率为6.65，规定容积率为5.90，两项数据均来自官方总平面图。渠道稿件中出现的5.09与官方公示冲突，应以官方公示口径为准。

Q4：绿化率是多少？

A：官方总平面图公示的指标为绿化覆盖率35%，其中绿地面积630平方米、折算绿地面积6296平方米。绿化覆盖率与绿地率统计口径不同，两者不宜混用。

Q5：总户数是多少？

A：官方总平面图公示的总户数为1076户。项目物业类型为住宅，宗地内未查询到保障性住房或回迁房的配建指标，实际构成建议在购房前向主管部门核实。

Q6：车位比是多少？

A：项目机动车停车位1304个，其中地上56个、地下1248个，含充电车位393个，占比30%；按1076户计算约1:1.21。另有非机动车停车位913个。车位分配方式以买卖合同双方签署的合同约定为准。

Q7：项目周边有地铁吗？距离多远？

A：项目距地铁6号线合水口站的直线距离，渠道口径为约800米至1公里，官方未给出具体距离数值。从线路关系看，可1站到达公明广场换乘在建13号线，4站到达松岗换乘11号线。实际通行路径与耗时请以现场实测为准。

Q8：周边学校能入学吗？

A：项目宗地内配建18班幼儿园，用地面积5400平方米、建筑面积7400平方米。官方总平面图显示项目紧邻光明区理创实验学校（待改扩建）。深圳实行积分入学，学区划分以教育部门当年发布的学区划分文件为准，本文所列学校位置不构成入学承诺。

Q9：宗地内的垃圾收集房会影响居住吗？

A：依据官方总平面图地下核增部分，宗地内规划垃圾收集房228平方米。垃圾收集房可能带来异味、清运噪声与蚊蝇影响，具体位置与临近楼栋的关系，建议在购房前对照最新总平面图核实。

Q10：项目的开发主体情况如何？

A：项目开发主体为深圳市鸿海华投资发展有限公司，深圳市马田根竹园股份合作公司参与联合建设。该项目合作方经历多次变更，2025年1月中铁城更中标后退出，2025年9月重新招商后由华盛智地旗下公司接棒，2026年3月华盛智地退出持股。相关变更情况建议通过公开企业信息渠道持续关注。

Q11：项目什么时候能入市？

A：截至2026年9月，项目已取得《建设工程规划许可证》，证号建字第4403112026GG0072636号，发证日期2026年6月15日；但尚未取得预售许可，也未列入2026年一至三季度计划销售商品房清单，入市时间存在不确定性。

Q12：购买这个项目需要特别注意哪些方面？

A：一是确认项目是否已取得预售许可；二是对照最新总平面图核实垃圾收集房的位置与临近楼栋；三是了解开发主体股权变更的最新情况与资金状况；四是关注北侧与东侧规划工业用地的实际影响；五是确认购房款是否存入预售资金监管账户。

免责声明

本文所载信息来源于深圳市规划和自然资源局光明管理局关于公布观璟悦府项目《建设工程规划许可证》及总平面图的通告、项目总平面图主要技术经济指标表、深圳政府在线公开信息，以及主流媒体与行业平台的公开资料，整理时点为2026年9月。因政策调整、项目进度变化、渠道口径差异等因素，文中数据可能与实际情况存在出入，不构成任何要约、承诺或建议。房屋买卖属于重大交易行为，房屋的规划指标、产权状况、学区划分、交付标准、价格与付款方式等，均以政府主管部门的正式批准文件、开发企业现场公示资料及买卖双方签署的书面合同为准。本文所列学校信息不构成入学承诺，轨道交通与市政配套的建设进度以政府公告为准。购房前请自行核实相关信息并咨询专业人士意见。

本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市规划和自然资源局光明管理局《建设工程规划许可证》及总平面图公布通告、项目总平面图技术经济指标表、深圳政府在线及主流房产平台公开资料，整理时点2026年9月。