文 | 中金洞察沈明策
图 | 微摄
月供少636元，总利息多20万——这道算术题，购房者算得比银行还清楚
8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。这是1999年房贷期限从20年提至30年以来，时隔27年再度调整期限上限。
政策出台半个月，银行很积极。南京银行、长沙银行、邮储银行、汉口银行等多家主流银行迅速在官方平台发布落地公告，有的银行预审批最快只需15分钟。建设银行手机银行App同步更新了“贷款期限最长可达40年”的提示。
但购房者的反应，和银行的热情形成了鲜明反差。
邮储银行给购房者算了一笔参考账：一笔100万元、年利率3%的房贷，40年期每月月供约3580元，比30年期的4216元少了636元。但40年累计还款总额约171万元，比30年期的151万元多出约20万元利息。
月供少636元，利息多20万。这道算术题，购房者算得比银行还清楚。杭州一位购房者的说法很直接：“我25岁买房，还到65岁，整个职业生涯都拴在房子上了，还要多还贷20万元，我觉得不划算。”
居民在“主动去杠杆”，谁还敢主动加杠杆？
40年房贷遇冷的根本原因，不在产品本身，在居民对“负债”这件事的态度已经发生了根本性转变。
央行数据显示，前八个月住户贷款减少1.03万亿元，其中短期贷款减少1.05万亿元，中长期贷款仅增加188亿元。居民中长期贷款去年同期是1.17万亿，今年上半年累计只有2212亿元，少增了9000多亿。
更扎心的数据在存量端。2026年二季度末，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，上半年减少7163亿元，同比增速已连续13个季度为负。六大行上半年房贷余额合计减少5082.84亿元，是2025年同期减幅的4.7倍。
4月单月，住户中长期贷款出现净偿还3408亿元——当月居民偿还的中长期贷款超过了新发放规模，提前还贷规模创历史新高。
为什么居民抢着还钱？二季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率只有3.06%，但存量房贷加权均价约3.1%，同期理财平均年化收益率约2.05%，3年期定存利率普遍低于2.0%。手里有闲钱，拿去理财一年赚2.05%，提前还贷等于省下3.1%的利息支出。这一进一出，中间差了大约1个百分点。
国家金融与发展实验室的数据显示，我国家庭总负债高达84.01万亿元，居民杠杆率维持59%，紧贴60%的国际债务风险警戒线；存量房贷余额38.7万亿元。国际清算银行BIS统计显示，我国居民债务收入比长期维持在142%的高位，大幅高于美国的114%、日本的103%、欧盟的88%。
当一个家庭全年可支配收入全部用来还债都难以覆盖本息时，“拉长期限降低月供”的诱惑力，远不如“多还一点早一点解脱”的现实感。
存量展期需求更迫切，但制度堵住了这条路
一个值得深思的细节是：目前购房者主动申办40年房贷的意愿并不强烈，而与新增房贷相比，存量房贷的延长需求更为迫切。
为什么存量房贷持有人更想拉长期限？因为他们经历了房价高点时的购房决策，月供压力最大，而当前收入预期又没有改善。拉长期限、降低月供，对他们来说是实实在在的“喘息”。
但银行对存量展期的处理非常谨慎。广州招商银行个贷经理明确表示，“40年新政仅覆盖新增房贷，存量客户调整年限仅可通过展期办理，属于金融纾困业务，会对个人征信产生影响”。也就是说，存量房贷想延长到40年，不是正常的期限调整，而是被归类为“纾困业务”，会影响征信记录。
这个制度设计的矛盾在于：最需要降低月供压力的群体，恰恰被制度门槛挡在了外面。而新政真正覆盖的“增量客户”，面对的是一个房价预期不明、收入预期不稳的市场，他们最大的问题不是“月供多高”，而是“要不要买”。
银行息差承压与居民负担之间的深层矛盾
把视角再拉高一层，40年房贷遇冷还暴露了一个更深层的矛盾。
银行的算盘是：通过拉长期限降低月供，刺激购房需求，扩大房贷投放。但银行的净息差已经处于历史低位，上半年上市银行净息差普遍在1.4%至1.5%之间。拉长期限意味着锁定一笔低利率资产长达40年，对银行的资产负债管理构成压力。
居民的算盘是：房价在跌，收入预期不稳，多背10年债意味着多承担10年的不确定性。与其拉长期限，不如提前还贷，减少负债。两边的算盘打不到一起。
更关键的是，40年房贷解决的是“月供够不够低”的问题，但购房者真正焦虑的是“房价还会不会跌”“收入会不会涨”。国家金融与发展实验室的季报显示，居民部门自2024年二季度起持续去杠杆，居民部门资产负债表呈现收缩状态。受房价下行压力和收入增长放缓影响，房贷连续12个季度负增长，消费贷增速首次出现负增长。
中国民生银行首席经济学家温彬的判断是：居民主动降低债务负担、改善资产负债表，是当前的自然过程，将有助于增加居民抵抗风险的能力。但这个“自然过程”的另一面，就是40年房贷这类“加杠杆”工具，在居民去杠杆意愿面前显得无力。
文章数据主要来源：中国人民银行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（2026年8月28日）；中国人民银行2026年8月金融统计数据报告；国家金融与发展实验室《2026年一季度宏观杠杆率报告》；央行《2026年二季度金融机构贷款投向统计报告》；上市银行2026年半年报；中国金融网、中国房地产报、时代财经、金透社、北京商报、克而瑞地产研究报告；国泰君安房贷早偿率跟踪数据。
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