撰文 | 花姐
每一个楼花，都是独一无二的。
城建发展花开并蒂。
9月18日，昌平龙樾海序领取了第二张预售证；翌日，石景山龙樾璟序也拿到了预售证。
前者是个神盘，5月开盘，供应837套，至今网签798套，均价5.42万元/平米，网签41.26亿元，地价覆盖率147%。
它，擦亮了“龙樾”这块招牌。
现在，龙樾璟序又要杀入市场了。
714套房源一次性全拿证，备案均价69450元/平米；单价54656-84089元/平，总价380万到974万元。
石景山楼市，向来是中海新城的主场，在售盘包括中海瑞文里、中海玉华玖章、中海长安玖章、中海长安源境、中海寰宇天下天境，等等。
另外，还有首钢地产旗下的璟悦长安、璟瑞长安，以及招商蛇口操盘的元玺，等在售新盘。
面对这群狼，龙樾璟序能续写龙樾海序的传奇吗？
死守价格
龙樾璟序入市的速度，中规中矩。
5月27日，城建发展底价22亿元，摘走石景山黄庄村地块，楼面价约3.04万元/平米。扣掉配建的养老驿站和温馨家园，住宅部分实际约3.3万元/平米。
拿地3天后总平面公示，6月12日领规划证，9月19日领预售证，全程115天。
按北京新盘普遍的9到93折，龙樾璟序的落地中枢价格，在6.3万元/平米左右。
地价降了四成，售价没降，这块地的利润空间，城建发展守得死死的。
龙樾璟序共16栋楼，单价最高的户型在10#的10层：84089元元/平米；最低的在3#的2层：54656元元/平米。
一房一价表里，还反推出一个细节：
3#、8#整栋没有一层住宅，1#、2#各有一半楼位，10#和19#各有一个楼位首层空着。
这些就是报规图里的那9个架空层。最北一排高层，把首层全部架空让给噪声和绿化，洋房区的架空层则变成社区的会所。
同一招，北排是防御，南排是进攻。
关于龙樾璟序16栋住宅楼，看两处就够：
1、高层和洋房是两个物种。高层6.2万到6.5万元/平米，产权得房率74%；洋房7.1万到7.9万元/平米，产权得房率80%以上。
中间1.1万元/平米的价差，买的是楼层密度、得房率和离铁轨的距离。
2、11#和12#是两栋"四不像"。18层的高个儿，却只有2到4个单元，产权得房率76%，备案均价7.4万元/平米。
它们位于小区正中央，却把高层卖出了洋房价，预算700万往上的客户要睁大眼。
全盘一道数学题
把龙樾璟序714户房源，按楼位排成矩阵，层差立刻现形。
这张表是全文最值钱的部分，花姐用三段话表述。
1、2F到3F，高层18个单元全部加2500元/平，一户不差。这是让购房者"离开地面"的心理门槛。
2、高层13层以上，层差从250元减半到125元。意思很直白：再往上，不值钱了。18F比17F，便宜整整4000元/平。
3、顶层价等于4F价。花姐逐个单元验了一遍，16栋里有10栋价格精确到元相等，1#、2#、3#三个高层全部命中。
比如1#一单元1801，单价62156元/平，和4F401分毫不差；18楼总价549万元，4F也是如此。
同样的戏码在7#、8#、10#、11#、12#、15#、16#轮番上演。
花姐翻译：花4楼的钱，买18楼的景。全盘10栋楼、几十户顶层，都在执行这条明牌。
将顶层价=4F价这个公示，放到楼王身上，更刺激。
10#的118平米户型，全盘只有10套，备案81964元/平米，913万元起步。
该楼的顶层为11F，比10F便宜2875元/平米，118平的价差就是34万元。
同样的面积，11F和4F一个价。花974万元的上车钱，住楼王顶层的视野。
花姐预测，这10套房源，大概率是开盘当天最先没的。
定价参照系：大瓦窑四兄弟
龙樾璟序楼栋的价格档位，差得吓人。
最贵10#备案均价78940/平米，最便宜的3#62086元/平米，价差1.68万/平米，27%。
98平米是刚改主力，199户铺在9栋洋房里，楼栋选错，白扔45万。
怎么避？紧挨着下沉会所和古树核心景观的7#、10#贵得有理；5#、13#、18#，贴着北重厂区围墙和养老驿站，便宜也有便宜的理由。
龙樾海序6.95万元/平米的备案价，到底贵不贵？
把它放进板块坐标系里看。
东边2公里，建工熙华台在售口径7.88万元/平米；西边，中海长安源境5.63万元/平米。
一个偏贵一个偏远，都不能直接对标。
真正短兵相接的竞争者，在南边3.6公里外的大瓦窑“四兄弟”：
1、京能西贤府供应428套，网签44套，均价6.91万元/平米，网签金额4.3亿元，去化率10.28%；
2、中建和颂九里供应572套，网签216套，均价5.92万元/平米，网签金额5.92亿元，去化率37.76%；
3、宸知筑和玺院合计供应1262套，网签395套，均价6.55万元/平，网签金额33.77亿元，去化率31.3%。
扎心的是，宸知筑和玺院是城建开发旗下的盘，和城建发展这一战，是北京城建集团的左右互搏。
从产品上看，龙樾璟序力压四盘一头，落地价却贴着它们的下沿。大瓦窑的四个难兄难弟，家门口又来了一支降维打击部队。
最佳性价比
再来看看龙樾璟序的总价段位。
1、550万到650万元，共233户，占32.6%。
这是88平米高层和78平米洋房交叠的区间，全盘的走量底盘，对应的是首付200万级的刚改家庭。
2、650万到750万元，共175户，占比24.51%。
这个区间价位，对应的是98平米刚改主力，可谓整个龙樾璟序的托底户型。
3、700万往上的115平米和118平户型，共129户，占比18%。
在整个龙樾璟序，城建发展把宝压在了这个段位，溢价空间最大。
4、380万元出头的68平米两居，共104户，占比14.57%。
这是全盘的上车门槛。这个价格就能在石景山买一套南向两居，在四环边真不算高。
龙樾璟序怎么选房，花姐有三招。
第一招，盯顶层。10栋楼顶层等于4楼价，全盘最划算的一批房就挂在那，先到先得。
第二招，别为楼层多掏钱。高层6层到12层每层只加250元，13层往上更是一层125元。
为高楼层抢房多掏的钱，买不回对等的居住差异。怕高就更要反着来：顶层比次顶便宜4000元/平米，100平米白省40万。
第三招，550万元上下的预算，下单前先看套内单价。88平米高层套内85077元/平米，98平米洋房套内88508元/平米。
建面看着差1万，套内只差3400元/平米，到底怎么选，每个人心里那杆秤不一样。
花姐点评：
龙樾璟序这份价签，是花姐今年见过的公式化程度，最高的一份。
714户没有一套一口价，全盘一个公式刷到底。
城建发展把定价做成了数学题，把选择权留给了拿着计算器的客户。
顶层价等于4楼价，是明牌让利，也是明牌自救。
毕竟，北面三栋高层顶着三条铁轨和一条快速路，总得给客户一个下单的理由。
6.95万/平米的备案价，若6.3万/平米落地，面子里子，城建发展都备齐了。
剩下的，就看购房者肯不肯，为这道数学题付卷子费了。
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