9月21日，建发（宁波兆汇房地产有限公司）以底价3.53亿元竞得海曙区HS18-01-01c地块，成交楼面价8796元/㎡，溢价率0%。地块位于古林镇，出让面积25072㎡，容积率1.6，总建面4.02万㎡，建筑密度30%，限高27-60米，规划为二类居住用地（高品质住宅试点地块）。
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土拍速报
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区位与配套
交通：东侧距地铁8号线联丰路站约700-900米，一站换乘1号线、2号线；机场路、联丰路等快速路环绕
商业：紧邻古林集成广场，2公里内有沃尔玛、恒一广场、龙湖海曙天街
教育：宁波市实验学校、华天小学、爱菊艺术学校等
规划沿革：今年6月控规调整，该地块由商住混合用地（容积率2.5、限高80米）调整为纯住宅（容积率1.6、限高60米），并取消原规划小学，明确走低密改善路线
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楼板价合理性评估
板块近3年无涉宅地出让，上一宗为2023年7月保利竞得的明州瑧悦府地块，楼面价13200元/㎡、容积率2.4。本次8796元/㎡看似大幅回落，但需注意两宗地容积率差异（1.6 vs 2.4）及市场周期变化
参照系：南侧保利·明州瑧悦府高层备案均价约3.1万/㎡（去化超九成），中国铁建·未来视界约2-2.15万/㎡。若新房售价按2.6-3万/㎡测算，8796元/㎡楼板价留有较充裕的利润安全垫，底价成交属于“低风险补仓”
对比同日海曙段塘2025年10月出让的低密地块（起始楼面价即达15768元/㎡），本宗地价反映古林镇（城西边缘）与老城核心的地段级差
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产品定位：四代宅是最大看点
该地块是高品质试点地块，监管协议要求空中绿化平台计容建面占比25%-35%，即明确规划为第四代住宅。约1.4万㎡住宅建面可打造四代宅产品，27-60米限高对应小高层+高层改善社区。
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建发的战略意图
顺势补仓：地块南侧建发·瑞云府是海曙首个四代宅项目，2025年12月开盘即现象级热销——首开去化90%，491套房源仅4个月清盘，长期霸榜全市成交榜首。瑞云府验证了建发四代宅产品力，本宗地是“闪电补仓”（拿地次日即公示方案）
延续高价值布局逻辑：建发2020年入甬以来坚持核心区拿地（湾云府、缙云、璞云、朗云、瑞云等项目均售罄），并在老江东以32.91%溢价、81轮激战竞得家乐福地块，投资路径与城市发展高度一致
成本可控的错峰拿地：在宁波土地市场整体“量升价跌”（1-8月平均溢价率仅4.8%-5.3%）的窗口期，以底价锁定四代宅新赛道，风险收益比优于高溢价抢地
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小结
本次土拍折射出当前宁波市场“局部火热、整体平淡”的分化格局：热度集中于主城核心与稀缺低密地块，底价成交成为常态。该地块自身素质在于板块3年供地空窗+四代宅政策红利+瑞云府已验证的改善需求；主要风险点在于古林镇地处海曙老城与西部片区交汇边缘，客群承接力弱于核心区，且同期城西竞品（瑧悦府、未来视界、璀璨长乐）供应收窄虽是利好，但四代宅得房率与成本溢价能否被板块支付力消化，仍待瑞云府尾盘价格表现进一步验证。
THE END
本文由【克而瑞（浙江）研究中心】分析师罗燕飞撰写，【克而瑞（浙江）研究中心】深耕浙江房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+“大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房等地产赛道；分析维度贯穿宏观层面、行业发展、市场供求等多方面；形成形式包含深度项目测评、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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