你敢信吗？一个没多少人认识的东北商人，在深圳旧改圈空手套白狼，三天转手就赚走160亿，最后烂摊子居然要国资来兜底？现在许家印已经当庭认罪，万科十多位核心高管被查，这一连串扯出来的瓜，比爆款电视剧还刺激，到底谁在为这场输光的赌局买单？
2026年深圳旧改圈，王占江这个名字突然被扒了出来。他1967年生，吉林东北人，90年代做商贸起家，2001年就在老家做起了房地产。2016年之前，别说全国，就连深圳本地地产圈都没几个人听过他的名字。
2016年8月他才在深圳注册了桦盛投资，成立刚满一个月，就拉着央企中信置业合开了深圳星火新腾置业。股权设计玩得贼溜，桦盛系通过一堆关联公司、自然人多层分散持股，握了60%的表决权，实际就是他说的算。中信置业占40%，这家合资公司对外一直打着中信央企的招牌做事。
外地人来深圳碰旧改，最头疼的就是没本地资源，没人买你的账。但有了中信这块金字招牌，那就是拿项目的绿色通道。不管是地方政府还是村集体，都认央企这块牌子，觉得央企资金稳，不会半路跑路。金融机构也更愿意给央企背景的平台放大额贷款。
靠着这层身份buff加持，王占江没费多少劲，就在南山、龙华、宝安、龙岗拿下了一大堆工业区旧改项目。巅峰时期，桦盛系前后搭了超过40家关联公司。他的商业模式说穿了就是四个字，低买高卖，拿到项目转手卖给大房企，躺赚差价就行。
2016年5月，深圳粤蒙的旧改项目刚被纳入城市更新计划，桦盛投资火速冲进去入股，没多长时间就全资拿下了项目公司。拿到控股权才刚过三天，整个项目就以160多亿的价格卖给了恒大。从头到尾，他没盖过一栋楼，没卖过一间房，纯纯空手套白狼赚差价。
那时候2017年前后，恒大正拼了命在深圳布局，就缺大批量旧改土地充实自己的土储。桦盛系刚好踩中了这个风口，连着做了两笔让整个地产圈炸锅的交易。旗下馨乔实业把龙华岳盟工业区旧改权益，作价162.8亿卖给恒大，多吉投资又把手里的旧改项目股权卖了107.16亿。两笔加起来快270亿，这数字放当时谁看了不眼红。
恒大买这么多项目的钱从哪来？其实是恒大和中信银行联合设立的大规模并购基金出的钱。资金绕了好几个复杂的基金通道，流进恒大的深圳旧改项目，再通过项目权益倒手流回桦盛系的口袋。整个资金链形成完美闭环，桦盛系拿项目，中信银行出钱让恒大接盘，恒大付钱给桦盛系，最后两边分成，大家都有钱赚。
除了倒项目赚差价，王占江还有另一手操作留了后路。他拿出50亿入股恒大，成了恒大的战略投资方，持股的深圳麒翔投资，最初的实际控制人就是他。最让圈内人议论的是，就在恒大快要暴雷的前夕，他直接把这笔高风险股权转让给了万科系的体外平台。
2021年王占江把深圳麒翔的股权转让给了博商系，博商系接手后，通过深圳晨耀投资持有恒大地产1.6%的股份。现在万科对深圳晨耀投资的坏账准备已经达到了53.5亿元，这笔坏账的根源，就是持有的恒大股权随着恒大债务危机爆发，成了一文不值的废纸。
2018年9月新光控股债券违约，其实早就给地产行业敲了第一声警钟。没过多久恒大就陷入了债务危机，深圳的所有旧改项目直接全面停摆。恒大曾经在深圳官宣了55个旧改项目，到2025年3月，只有6个项目被接盘盘活。
深圳这边推出了清调供的处置方案，由万科和三家深圳国资企业共同成立的纾困平台安居建业，接手了恒大留下的多个烂尾项目。比如南山向南村立项16年，因为恒大暴雷一直停滞，2026年6月安居建业就完成了100%签约，7月底就完成了全村清空。绕了一大圈，最后还是深圳国资接了这个烂摊子。
项目这边在收拾烂摊子，人事清算也同步紧锣密鼓展开。2026年4月，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团及许家印案公开开庭审理。许家印被指控多项罪名，当庭就表示认罪悔罪。
再看万科这边，原总裁祝九胜2025年10月被采取刑事强制措施。深铁集团派来救火的董事长辛杰，上任才9个月就被带走调查。原董事会主席郁亮2026年1月退休后就失联，从2022年到2026年3月，万科已经至少13位核心高管被调查，全面清算正在进行中。
把整个链条捋顺了看其实很清楚，王占江借中信置业的央企名头拿旧改项目，中信银行出并购基金给恒大提供收购资金。恒大高价接盘后爆雷，王占江提前把手里的50亿恒大战投甩给了万科系体外平台。万科接盘后产生了53.5亿坏账，最后还是深圳国资兜底了烂尾项目。
现在许家印已经认罪，王占江去向不明，中信置业前董事长也被带走调查。兜兜转转，最后公共财政成了最后的买单人。整个链条上的每一个参与者，都在赌同一件事，深圳房价永远涨。
所有人都把未来的涨价预期，当成了不需要抵押的信用背书。银行敢批大笔钱，恒大敢接一堆项目，万科敢接这个烫手山芋。当房价这个最终担保人没法兑现承诺，整个链条直接断裂，公共财政就成了刚兑的最后一道防线。
这种用未来涨价给今天杠杆埋单的玩法，真不是单个腐败案子那么简单，更像是一个地产狂欢时代结束之后，一场迟到的清算。谁都想分一杯羹，出事了却要公共财政接盘，这笔账终究要算清楚。
参考资料：中国证券报 恒大万科债务风险深度调查
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