这两天一张截图迅速“走热”。
截图里的信息围绕着一个核心点，那就是西安满两年房源，个税算法有新变化！2026年9月20日起（以过户日期为准）
要知道，个税算法的新变化将意味着直接影响满两年房源的个税成本！
到底怎么回事？一起来看看。
具体截图信息如下：
先说结论，这份截图里的内容是税务窗口内部征管实操口径调整，属于窗口执行规则变化，是不动产过户税务窗口的内部执行要求。
聚焦来看这张截图是在2026年9月20日发出，也就是说从9月20日起(以过户日期为准)
核心点：房子满两年免增值税，凭"房本"认定还是凭"契税票"认定，个税算法完全不同。
两种情况:
1、房本满2年：个税有两种算法可选全额的1%，或者差额的20%(提供购房原值)，哪个划算选哪个；
2、契税票满2年(房本不满2年)：个税必须按差额20%征收，没有选择余地(因为契税票上就有原始购房价)。
需要注意的是:
接待满两年房源时，先确认手里的依据是房本日期还是契税票日期；
如果只能用契税票满2年免增值税，提前算清个税按差额20%是多少，别到过户时才发现成本变高；
房本和契税票都有、都满2年的，把两种算法都比一比再定；
继承、换过房本的：能追溯到上一手房本满2年的不受影响：追溯契税票满2年的，一律按差额20%。
那这条个税算法的新变化对哪类人影响最大？
｜以案例1为例：普通增值房源（税费前后差额8.2万）
原始初买入时是100万，原购房契税1.5万；现在网签价为150万。房本时间1年（不满2）；契税票2年1个月（满2）
可抵扣费用：原契税1.5万（无贷款利息、装修发票）
9.20前可选全额1%：150万×1%=1.5万元；9.20新口径强制差额20%。
差额=150−100−1.5=48.5万
个税=48.5 ×20% = 9.7万元
｜以案例2为例：原始购入200万，当前网签是400万的话
房本1.5年，契税票满2年；抵扣原契税3万，贷款利息7万，可扣10万。
9.20前：400万×1% =4万个税
9.20后：(400−200−10)×20% = 38万个税
所以这里需要特别注意的是，对于买方别只看挂牌价，要先问清“满两年按哪个证认定”。按契税票口径免增值税的房子，要把个税差额20%计入总成本再谈价。
而对于卖方来说的话，如果你的房子只能靠契税票满两年，9月20日后签约，税负预期应按差额20%管理，避免到窗口被动！
再次梳理：
1、房本不满两年，契税票满2年，个税必须按照差额20%征收。（之前1%征收个税）
2、房本满两年，个税可以按照1%或者按照差额20%计算。（二选一）
3、满五唯一免个税。
以不动产过户受理日期为准，不是签合同、网签时间，9.20前受理不受影响！
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