江苏省物业服务领域
违法违规典型案例
（第三批）
根据全省小区物业管理服务突出问题专项整治工作安排，各地聚焦物业服务履约不到位、侵占公共收益等突出问题，依法查处了一批物业服务领域违法违规行为，有效维护了业主合法权益。现推送第三批典型案例，涉及擅自改变物业管理用房用途，未保持消防设施完好有效，发现违法行为未履行劝阻、制止、报告义务等问题。下一步，江苏将持续加大整治力度，切实规范物业服务行为和市场秩序，不断提升群众满意度和获得感。
一
无锡某物业公司擅自改变物业管理用房用途并侵占公共收益
基本情况
2025年7月2日，无锡市惠山区住房和城乡建设局（以下简称惠山区住建局）在检查中发现，某物业公司于2019年1月1日将小区物业管理用房擅自出租，并侵占属于全体业主的租金。
法律规定
根据《物业管理条例》第三十七条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
根据《物业管理条例》第六十二条规定，违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
处理结果
依据《物业管理条例》第三十七条、第六十二条以及《江苏省住房和城乡建设系统行政处罚裁量基准》之规定，鉴于该公司首次违法，且积极配合调查并落实整改，清退公共收益16.2万元，惠山区住建局依法对其作出3.5万元行政处罚。
二
苏州市某物业公司擅自利用物业共用部位进行经营活动
基本情况
2025年9月18日，苏州市昆山经济技术开发区管理委员会立案调查，昆山市某物业公司在未征得小区相关业主、业主大会同意的情况下，擅自将小区楼顶天面等物业共用部位出租给中国电信、中国联通等运营商，用于安置通信微型发射天线等设备并收取租金。
法律规定
根据《物业管理条例》第五十四条之规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
根据《物业管理条例》第六十三条第一款第三项、第二款之规定，违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
处理结果
依据《物业管理条例》第六十三条第一款第三项、第二款以及《江苏省住房和城乡建设系统行政处罚裁量基准》，鉴于该公司在处罚决定告知书前已着手采取补救措施，昆山经济技术开发区管理委员会依法对其作出警告、罚款人民币12万元的行政处罚。
三
连云港市某住宅小区消防设施未保持完好有效
基本情况
2026年3月31日，连云港市连云区消防救援局在核查有关举报投诉中发现，某物业服务企业管理的某住宅小区存在室内消火栓无水，消防设施未保持完好有效的问题。
法律规定
根据《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项之规定，机关、团体、企业、事业等单位应当按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效。
根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款之规定，单位违反本法规定，有下列行为之一的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者消防安全标志的配置、设置不符合国家标准、行业标准，或者未保持完好有效的。
处理结果
根据《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第一项和《江苏省消防行政处罚裁量权基准》细则序号4“轻微违法情形”之规定，连云港市连云区消防救援局依法对该公司作出罚款人民币1.4万元的行政处罚。
四
靖江市某物业服务企业未按规定向有关部门报告物业管理区域内禁止行为
基本情况
2025年4月上旬，靖江市住房和城乡建设局（以下简称靖江市住建局）接到群众举报线索，反映某小区存在破坏、占用绿化以及违法搭建建筑物、构筑物的问题，物业服务企业没有履行劝阻、制止和报告义务。
法律规定
根据《泰州市住宅物业管理条例》（2022年版）第四十七条第一款和第二款之规定，住宅物业管理区域内禁止下列行为：（三）违法搭建建筑物、构筑物；（十五）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施。有前款所列行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
根据《泰州市住宅物业管理条例》第六十三条第一款之规定，物业服务人有下列行为之一的，按照下列规定进行处罚：（五）违反本条例第四十七条第二款规定，对住宅物业管理区域内违法行为未予以劝阻、制止，或者未及时报告有关主管部门的，由住宅物业管理主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处一千元以上五千元以下的罚款。
处理结果
依据《泰州市住宅物业管理条例》第四十七条、第六十三条第一款第五项之规定，靖江市住建局依法对该物业服务企业作出罚款人民币2000元的行政处罚。
五
宿迁市某物业服务企业未公示公共水电费分摊情况
基本情况
2026年4月8日，宿迁市宿城区市场监督管理局（以下简称宿城区市场监管局）对某小区进行检查时发现，某物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示公共水电费分摊情况。
法律规定
根据《江苏省物业管理条例》第五十一条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。
根据《江苏省物业管理条例》第八十六条之规定，违反本条例第五十一条第一款、第二款规定，物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，由县（市、区）市场监督管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
处理结果
依据《江苏省物业管理条例》第五十一条、第八十六条和《江苏省市场监督管理行政处罚裁量权适用规定》第十条之规定，鉴于该物业服务企业在案件办理过程中积极配合调查，同时结合违法行为性质、程度及危害后果等因素，宿城区市场监管局责令其改正上述违法行为，并依法作出罚款人民币1万元的行政处罚。
来源：江苏建设
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