成都这轮新政，是8月25日发的，到今天正好满一个月。">
十条措施，全在成本上动手。
公积金买新房，首付从20%降到15%。贷款利息按20%补。">
补1年，单笔最高2.5万元，不用申请，系统自动到账。
买绿建一星级以上的新房，额度再上浮20%。
市里还放了权。
区县可以自己在团购、车位、换新上发补贴。
因为这一个月，成都楼市出了个标志性的事。
它把守了多年的新房成交套数头名，让出去了。
1 先把这一个月的事实摆正
成都上半年新房成交30298套。去年同期51869套，同比降41.59%。
成交面积402.46万平方米，同比降41.1%。
广州上半年一手住宅网签31225套，成都30298套，差927套。
头名就这么让出去了。
这个头衔，成都在2023到2025年连坐了3年。
看清一点，那是新房加二手房合起来算的。
这次丢的只是新房那一半。
数字挺凉的，但先别急着下结论。
成都这30298套，套均面积超过130平方米。
同样的居住需求，单套卖得越大，成交套数越少。
这是结构的原因。
还有个更要紧的区分。
丢的是新房套数的头名，不是成交总量的头名。
成都的二手房一直活跃，成交量早超过新房了。
2 价格跌26%，跌出来的是什么
二手房均价，政策落地那会儿是12653元每平方米。
2021年7月的高点是17100元。
3年多，每平方米掉了差不多4500元，降幅约26%。
深圳、广州、杭州、厦门同期跌幅都在20%到30%，成都跌得不算极端。
关键是这4500元跌出来的是什么。
一套200万的房子，首付从40万变成30万。
这10万块，对刚工作几年的家庭来说，就是再等等跟能上车之间的那道坎啊！
你想想，价格往下走，门槛也在往下走。
3 人还在流入，只是节奏变了
聊到这儿，肯定有人要说人口。
这个担心对于成都来说就很多余。
2025年末，成都常住人口2153.5万，比上年末增加6.1万。
跟2010到2020那10年比，年均净流入58万的盛况回不去了。
那10年，成都人口从1511.8万涨到2093.8万。
2000万级城市里，成都的增量还是排头。
这不是成都的病，是全国人口见顶之后的大势。
我记得早几年聊成都，聊的还是抢房。
现在聊的，是往城里搬的年轻人还能不能待住。
更要紧的一层在存量。
2153万人住在这儿，要换房，要改善，要为孩子换学区。
今年成都卖旧买新的置换客群，占新房购房总量的15%。
这15%是真金白银的需求，跟人口增量快慢关系不大。
人已经在这儿了。
4 库存的真问题在圈层，不在城市
根据克而瑞的数据，成都全市狭义库存去化周期突破31.9个月。
12个月被业内当成合理上限。
可拆开看，主城核心区的压力小得多。
压力最大的，是远郊和部分高价板块。
这两个数摆在一起，说明一件事。
成都的问题不是整座城市的房子卖不掉，是有些地方的房子卖不掉。
核心区缺价格够得着的产品，远郊缺产业和配套。
这也是这十条里最容易被忽略的一招。
它明确要引导房企多做120平以下的户型，把供给结构往刚需那边掰。
政策补的不是没人要的房子，是接不上的供给。
5 政策救的是成本，不是价格
所以再看这十条，逻辑就清楚了！
首付从20%降到15%，削的是门槛。
贴息按20%补、封顶2.5万、免申即享，削的是头1年的持有成本。
绿建额度上浮20%，双缴存人家庭最高能贷144万。
比普通额度多出近24万，这是给改善留的口子。
全国首套公积金利率已经降到2.6%的历史低位，成都再叠20%的补贴。
这是低首付加低利率的双重让利。
这轮窗口有期限，文件写了，到2026年12月31日。
6 这十条之后，房子怎么挑
有人问，成都的房子还能不能买？
我说3类，你自己对号。
主城核心圈层，配套都是现成的。
首付降了，还有贴息。自住该看的还是得看。
近郊次新，横着看。
价格合适、通勤能忍就考虑。
它的作用是让你住得体面。
远郊要慎重。
全市去化周期31.9个月，压得最重的就是这一块。
补贴再多，也抹不平产业和配套的差距。
买进来住不上，想卖没人接，那是自找麻烦！
想博差价的，我劝先放一放。
这轮政策动的是成本表，不是价格表。
说实话，下面这几句才是重点。
成都丢了新房套数的头名，是事实。
价格从高点跌了26%，也是事实。
可另一个事实是，2025年它卖掉32.6万套房子，新房加二手，全国首位。
二手单月成交连着5个月破2万套，人口增量在2000万级城市里排头。
一座城市真正的底，不是它涨得多快。
是它跌下来之后还有人买。
这十条新政谈不上惊天动地。
它做的，是把门槛和成本削薄。
窗口到12月31日。
你要是有真实需求，收入稳、首付凑得出，这几个月是认真看房的时候。
你要是只想赚个差价，那什么时候都不合适……
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