大家好，我是量子熊猫。
回调了两天的万科再次涨停，算上中秋节前一共拿下 3 个涨停，9 月的月线也变成+29.94%，而大涨原因晚上 6 点正式官宣：
财政部、中国人民银行、金融监管总局9月29日联合对外发布通知，明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。
这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息，贴息的范围也给出来了，需要同时符合以下条件的居民家庭给予贴息支持：
一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换；
二是所购住房建筑面积不超过120平方米；
三是所购住房价格不超过150万元。
可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
首先从总价和面积看基本就是瞄着三四线城市去库存走的，别说一线了，二线也只有偏远的刚需户型才能靠上（那种小户型公寓式的本来占比就少，虽然在补贴范围但是不在讨论范围）， 比较好的一点是二手房也在贴息范围，有一批套牢户有希望能出手了，
其次面向的是首套住房，二套 和 置换都不在贴息范围之内，并且购买保障性住房和使用公积金贷款购房的 都不在补贴范围之内。
最后是大家最关心的到底能补多少钱，假设按照政策上限 100 万贷款计算，每年贴息 1 个点就是 1 万元，相当于每个月月供少了 833 元，5 年理论贴息 5 万，实际余额递减后总共是 4.7 万元。
为了跟标题呼应上，按照现在首饰金价折算能买到差不多 38g 的黄金，按投资金价差不多能买到 50g，网上找了个 50g 金条和 100g 金条的图大概这么大。
现在LPR利率是 3.5%，实际放款一般会再减30bp～50bp，这么算下来比公积金利率 2.6% 还要低，但核心问题是只补贴 5 年，按照现在普遍 30 年或者最新 40 年的贷款期限，剩下绝大部分利率回滚的日子还是得自己扛。
再算一个可以实操的参考数据，按照 100 万总房价，首付 30% 贷款 70 万，前 5 年每月月供可以减少 583 元，折算成购房总成本能够降低 3.31%，也就是说如果你觉得 5 年后房价跌幅低于 3.31% 那么这个政策对要买房的人就是有实质性帮助的，如果是不急着买房且觉得 5 年后房价跌幅超过 3.31% 的，那就继续再保持观望吧。
另外考虑到贴息与公积金贷款互斥的关系，所有还算了一个数据对比两者总成本支出情况，还是按照100 万总价、30% 首付、30 年房贷、3.0% 商贷利率、2.6% 公积金贷款利率计算。
结论是如果公 积金能贷款超过 43.3 万那么公积金贷款就更优，否则走全商贷吃满贴息更优。
这波政策的绝对利好群体画像比如最近刚准备筹备婚房的小年轻，直接能领到一个几万元的大红包。
对于企业来说主要利好的就是在三四线城市有大量存量一手新房的房企，直接受益一波去库存回款。
对银行来说增加的房贷全部都是优质和高息长期贷款客户；
对地产链来说装修和家电都是增量利好；
总结就是精准拉动部分群体购买力和需求，至于带动效果...嗯...有待观察吧。
最后注意下，政策实施时间只有 1 年，期限五年，并且时间按照经办银行新发放贷款作为时间卡点，也就是说最晚得在 2027 年 10 月 1 日前能下发贷款就能享受贴息到 2032 年。
熊猫用 AI 拉数据，按照A产品匹配度（权重 40%）、三四线及以下产品储备（权重 25%）、主体安全（权重 20%，优先央企和地方国企，那些已经暴雷的直接归零）、估值弹性（权重 15%，PB 越低得分越高）。
最后算下来的名单是 中海宏洋、新城控股、万科、金地集团、保利发展、越秀地产。
但是因为大部分已经被提前抢跑且政策效果还有待观察，所以就算来当做留观名单看待。
然后上面的名单里面有中海和越秀都是港股房地产企业，大家可以看下 K 线就会发现涨的其实都很克制，包括像万科 H 股 9 月目前累计涨幅 也才 17.08%，不像 A 这么不管三七二十一先大力干满再说。
1，A股明天还有国庆节前最后一个交易日，今天两市成交量已经跌到1.41 万亿，环比又少了 2936 亿元，创了 14 个月新低，不过最低感觉应该会在明天，继续躺平懒得看了。
港股的话周四国庆节休市，其余时间正常开市，外盘的话不少影响。
2，美股高开低走，纳指目前跌了0.05%，费城半导体指数涨了 1.88%，A 股还没休市估计美股大行情也不会来，再等两天看看。
大概就这些，这里也祝大家国庆假期愉快，去哪天气都好，去哪路上都不堵车，吃嘛嘛香玩也嘛嘛香，关键一点是出门后心里就先别惦记大 A 了。
因为昨晚文章又没发成功，导致今天补发占了额度，所以这篇定时 12 点准时发文。
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