投资者内参丨马振阳
9月24日，北京市住建委等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自发布之日起施行。
这是8月28日全国商品住房销售制度改革后，首个出台系统性地方实施细则的一线城市。
此次北京进一步明确了多项具体执行标准：新项目优先现房销售，预售必须主体结构封顶；现房销售定金一般不超过总房价1%；部分在途项目设置至2027年底的过渡期；土地款首付最低50%，剩余部分最长两年缴清且不计利息等。
现房定金不超过总房价1%
《实施意见》明确，2026年8月28日起，北京新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。
现房项目取得建筑工程施工许可证后，可以与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。
正式销售则需等到房屋完成首次登记并办理现房销售备案，同时要求所销售房屋及建设用地使用权不存在抵押、查封等情形。
北京明确“封顶”具体标准
对于选择预售的新项目，北京明确，必须等到单体建筑完成主体结构封顶后才能申请预售。
此次细则进一步明确了“封顶”的具体认定标准，即楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑。
申请预售时，还需提交由建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。
部分在途项目过渡期延长至2027年底
北京此次还明确了存量项目如何衔接新旧政策。
8月28日及以前已经取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，仍按原有政策执行。
此前已经取得或正在出让土地、但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新规。
不过，如果区政府确认项目能够按时建成交付，并加强资金监管、报市级部门备案，2027年底前仍可按照原有预售条件申请预售。
对于这类过渡项目，北京还要求设置“重点监管额度”，至少覆盖全部剩余工程建设费用，以及开发商承担的红线外市政工程费用。
新项目预售资金全额监管，按揭竣工后再放
对于适用新规的项目，北京进一步收紧了预售资金和按揭贷款管理。
新项目预售资金实行全额、全过程监管，项目联合验收后才能解除监管。
同时，2026年8月28日以后取得预售许可证的项目，必须等到竣工备案后才能发放个人住房按揭贷款，包括公积金贷款。贷款资金通过受托支付方式直接进入预售资金监管账户。
此外，北京还正式落地主办银行制度。开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等项目相关资金，统一纳入主办银行账户管理；预售资金和现房定金则进入专门监管账户。
为了缓解开发商前期资金压力，北京此次也明确了土地出让金分期政策。
8月28日以后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让价款首付款比例不得低于总价款的50%，并应在出让合同签订后30个自然日内缴纳。剩余土地款最长可延长至合同签订后两年内缴清，而且不计利息。
与此同时，北京提出支持“带规划方案出让、拿地即开工”，推动入市土地达到“七通一平”。
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