买房最大的风险，从来不是买贵了，是钱交了、房子没了。
本号9月23日写过上地一夜卖出509套、75亿元，当时提到一句：北京的现房销售细则还没出，已拿到规划许可证的项目仍按老办法执行，开发商有动力在窗口期集中开盘。
现在，细则出来了。
北京市住房城乡建设委等四部门联合印发《本市贯彻落实关于完善商品住房销售制度的通知的实施意见》，自9月24日起施行。
几条关键内容
8月28日起的新项目，优先选择现房销售。
8月28日后的新项目要申请预售的，单体建筑主体结构必须封顶；预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后才能解除监管。
土地款可分期，首付不低于50%，余款两年内付清、不计利息。
现房项目取得施工许可证后可以提前收定金，一般不超过总房款的1%。
资金监管，逐字看
全额。预售收到的钱，全部进监管账户，不是一部分。
全过程。从收款到交付，全程在监管之下。
联合验收后才解除。这是最关键的一条。过去一些项目，工程进行到某个节点就能申请用钱；现在必须等房子验收完成。
钱被锁在账户里，只能用于这个项目。房子交付之前，开发商动不了这笔钱。这一条，直接堵住了挪用最大的那个口子。
现房定金不超1%，意味着什么
定金在法律上有担保性质。购房者反悔，定金可能拿不回来。
定金越高，被“套住”的成本就越大。
压到1%，一套几百万的房子，定金上限就是几万块。签约阶段发现问题，退出的代价大幅降低。要说明的是，这条针对的是现房项目，不是给全部新房定的统一上限。
土地款分期，是给开发商的
过去拿地要在较短时间内付清土地款，资金压力大，逼出了高杠杆、快周转。
首付一半、余款两年不计息，前期压力减轻，挪用预售资金的动机也就小了。
这是从源头化解风险。
对北京楼市意味着什么
那种“取证后三五天就开盘”的窗口期冲刺，业内认为会越来越少。
新项目从拿地到卖房的周期会拉长，业内预计新房供应节奏会放缓。
房子好不好一眼就能看到，靠宣传造势的空间被压缩，产品力更重要。
给购房者
优先看现房和准现房。
买期房的，签约前问清楚预售资金监管账户，合同里写明。
现房项目房子还没建成就要大额定金的，要警惕。
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