以前是房子少，进城的人多，需求量大，所以那个时候买房的人基本上都能赚钱。但现在的情况不一样了，住建部已查清全国房子的数量，就存量来说，已经完全够14亿人口居住，过剩的问题可能超过你的想象。
此前，住建部已经公布全国总共有6亿栋建筑，不是说6亿套房子，而是包括房子在内，所有的建筑，还有农村的自建房一起算下来，总共有6亿栋楼。
就单从这个数据就可以说明，存量住房其实已经是超额匹配需求了，说的再简单点，就是平均每个家庭，其实已经不止一套房子。
另外有一个数据可以证明这一点，全国差43%的家庭一共有两套，甚至更多房子。像我认识的朋友当中，持房量多的甚至达到了7、8套。这些房子常年空置，因为刚性需求，人口的持续下降，导致很多地区的房子成为了眼下最核心的供需倒置难题。
比方说，以前很多农村人不断向城市迁徙，整理本身房子就不多，人一进来，需求持续旺盛，供不应求之下，价格自然会一路飙涨。
但后来房子越建越多，但城镇化率接近尾声，进城的人少了，结婚的人少了，生娃的人也少了，需求大不如前，这样一来，很多房子建出来就常年空着，没人住也没人买。
关键是即使存量房的数量已经是居高不下了，很多房企的建房步伐并没有完全停止。每年依旧有海量新房在持续建造等待出售，而二手房市场的挂牌量也飙升到了超730万套。
但是需求端却在持续萎缩，结果呢，过剩的缺口就越来越大。
当然了，房子过剩也不代表所有的房子一文不值，以后的市场必然是分化趋势。这也是这次普查之后，楼市最大的变局。
一，房子开始“挑人”了：差房砸手里，好房才值钱
首先被淘汰的，是那些人口持续外流，老龄化叠加少子化趋势愈发严峻的，三四线和远郊新区房。
这些片区本身就存在较高的存量，但年轻人却持续外流，全部跑到主城区或者大城市去寻求发展机会。留下来的刚需越来越少，等过去几十年的盖房节奏导致存量极其充足，这些房子没人接盘，空置率高得吓人。
就拿我老家三四线城市来说吧，很多片区一到晚上点灯率还不足30%，感觉就像个鬼城一样。
我们邻居在高峰期的时候，跟风在新区买一套房，当时买入价30几万，如今挂牌价包装修12万都没人看。主要是整个小区的挂牌量高达百分之七八十，房比人还多，根本就没人愿意接盘。
像这样的房子，以后只会持续的阴跌，很多房东想要套现，简直难如登天。
但如果你手上拿着的是优质资产，结局就不一样了。
比如，一线城市或强二线城市核心地段配套齐全的次新住宅，这种房子依旧有很强的刚需托底，价格也更稳定。
毕竟全国总量房子多，但优质的房源却依旧很稀缺。
二，给普通人一句大实话：刚需别急，多套房别硬扛
咱们结合最新的库存数据就能了解当前的情况。据网上数据显示，截至2026年7月末，全国商品房待售面积：75911万平方米（7.59亿㎡），再拉长时间周期来看这个数据：
2020年末待售面积49850㎡
2021年末：51023
2022年末：56366
2023年末：67295
2024年末：75327
2025年末：76632
今年的待售面积虽然比去年小幅回落，但基本上都是房企大幅打折或者以价换量换来的结果，并不是说真实需求回暖了。
换句话来说，现在市场热销的基本上都是降价让利出来的。一旦优惠收紧价格回弹，购买的热度可能又会继续降温，所以别看它待售面积同比下降0%点几，就觉得已经很乐观了。
这种情况下就别再指望着买房必涨，现在买房就是纯粹的消费，除了大城市核心优质资源以外，其他绝大多数房子并没有什么升值空间，反倒更容易缩水。
所以如果你只是买来住的刚需群体，也没必要太慌张去上车，市场房源充足的很，你完全有充足的时间去慢慢挑选，慢慢谈价。
不用着急，你要是慢两拍的话，说不定还能谈到更优惠的价格。
实在选不到自己理想的好房，大不了先租房住一段时间，等到有好房好价，符合自己的居住需求了，再考虑也不迟。
但是对于那些手上拿着多套房的人来说，除非这些房子都在大城市核心区，否则别指望以后普涨，劣质房拿到手上持续的亏钱，还不如早点止损。
说白了，拿着十套八套郊区十八线没优质配套的劣质房，还不如拿着一套优质资源更值钱。
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