南京的赵某欠钱某100万，法院查封了赵某名下的一套房子，评估价120万。第一次拍卖起拍价120万，流拍；第二次拍卖降价20%到96万，再次流拍。钱某眼看房子卖不掉，自己的钱拿不回来。他申请以物抵债，用自己100万的债权换这套房子，补了4万差价给赵某。最终钱某拿到房子，债务结清。
【结论先行】司法拍卖两次流拍后，债权人可以申请以物抵债，用债权抵偿部分房款，多退少补。这是实现债权的有效途径。
【一、以物抵债的法律依据】
最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条：拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
【二、以物抵债的流程】
①第一次拍卖流拍后，进入第二次拍卖（降价不超过20%）。
②第二次拍卖仍然流拍，法院可以组织变卖或进入第三次拍卖（再降价不超过20%）。
③变卖或第三次拍卖仍然流拍的，法院询问债权人是否同意以物抵债。
④债权人同意以物抵债的，法院作出以物抵债裁定，房产归债权人所有。
⑤房产价值高于债权的，债权人需要补差价；低于债权的，剩余债权继续执行。
【三、钱某的案子怎么算？】
评估价120万，第二次拍卖起拍价96万（降价20%），流拍。钱某申请以物抵债，以96万的价格拿下房子。钱某的债权是100万，96万用于抵债，赵某还需要还钱某4万。或者钱某补4万差价，以100万拿下房子，债务结清。钱某选择补4万差价拿房，然后自己卖掉，实际拿到120万左右，除去补的4万，净赚16万，还清债权还有盈余。
【四、以物抵债的优缺点】
优点：①快速实现债权，不需要等待下一次拍卖；②可以低价拿到房产，增值潜力大；③省去拍卖佣金。
缺点：①需要一次性拿出补差价的现金；②拿到房产后可能面临腾房困难；③需要自行承担税费。
【五】债权人需要注意的风险
①以物抵债前，务必查清房产的租赁、抵押、占用情况。如果有长期租赁或恶意占用人，拿到房子也难变现。
②税费问题：以物抵债视同买卖，需要缴纳契税、个税等，买受人承担。
③流拍次数越多，价格越低，但债权人补差价也越少。
【律师最后说一句】
法拍房两次流拍，债权人不要灰心。申请以物抵债，用债权换房子，是快速拿回钱的好办法。但拍前一定要做好尽职调查。
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