828新政后，不少楼盘宣布要涨价，理由是“成本涨了”。
买房人听完，心里多半一声冷笑：
“成本定价？别搞笑了，真要是成本定价，那些地王怎么房价都卖不过地价？”
大家的结论很干脆：房价就是需求定价，别跟我提成本！
不偏不倚，两边都有道理，但都只说对了一半。
矛盾不在谁对谁错，而在于时代变了，房价的“定价法”不可能一成不变。
可以很明确的说——
新政后出来的纯新盘，只能是成本定价法。
从90年代至今，房地产经历三个大阶段。
定价法的本质是：房价由什么变量决定？
三个阶段答案不同，所以逻辑不同。
第一阶段 成本定价
定价变量=建造成本
90年代末，全国房价都差不多。
北京、上海、南京、天津都在3000-4000元/平米，拉不开差距。
因为土地不参与市场化定价，甚至有的是划拨用地。
房价基本取决于建造成本，也大差不差，房价自然趋同。
第二阶段 需求定价
定价变量=增量需求（人口）
土地市场化后，真正的变量登场——人。
有人、有产业，就有买房需求，房价被需求推着涨。
成都为什么火？因为来的人多啊。
一年20多万人，2021年落户高达36万人，背后是大量需求，咔咔买房。
但需求定价也是双向的：有需求就涨，没需求就降。
天津这方面体现的很明显。
一方面是人口与房价的关系。
天津人口进入稳态，靠需求推动房价的动力不足。
另一方面是产品与房价的关系。
在售的存量盘，都是需求定价法。
尤其是现房、老三代，都得靠降价才能走量。
不是因为成本低，而是因为产品过时，买的人少，需求弱，只能打折。
二手房也能证明这一点。
存量逻辑下，楼市不讲成本。
第三阶段 成本定价（828新政后）
定价变量=成本与售价平衡
现在（828新政后），房价回归成本定价。
但是，成本定价只对增量新盘成立。
房地产以前是暴利行业，现在是薄利行业，天津的新盘也就5-10个点的利润空间。
现在不仅利润低，预期也低。
买房人不看未来，开发商也不看未来，所有人都按现实“静态测算”。
开发商算得过来账，才会去拿地，才能出来新盘。
成本定价的本质，是成本与售价的平衡。
要么房价涨上来，要么成本降下去。
建材成本几乎压到极限了，各种平替能用的都用了。
但别忘了，土地成本也是成本。
当然，土地的供应方只有政府，要想降地价，需要时间的博弈，不会一蹴而就。
最终，都是要维持原来的利润，否则开发商干脆就不干了。
存在即合理。
一个新盘，如果算不过来账，就不会出来；凡是能入市的盘，一定是成本定价。
所以，目前在售的4.0新盘涨价，是有支撑力的。
成本：自身后期资金成本增加
供应：同类新盘供应减少
需求：买房需求旺盛，统治热销榜
对标：新增4.0盘成本定价抬高价格锚点
四方面因素，造成在售4.0新盘有涨价的动力和空间。
这种涨价，实属“被动型涨价”，就像手机因芯片成本上涨而涨价一样。
接下来，天津楼市会出现“奇观”：
现房降价和4.0新盘涨价并存。
这是两个定价时代的正面交锋。
存量现房、老三代产品，按需求定价出清；
增量新盘，按成本定价，符合市场经济而入市。
不要再用“需求定价”的旧尺子去量新房。
新政后，开发商降杠杆、慢周转，必须算账，不符合成本定价，这盘就不做。
房价回到“古法”，不是倒退，而是行业变革后的必然结果。
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