文/北京进深 林振兴
北京现房细则刚一落地，首创城发就坐不住了。
它在北京最贵的项目——天禧5号（首创天禧收官之作），终于憋不住，共计38套房源，取得预售证，货值总计约32亿元。
该项目拟售单价17.7万–26.1万/㎡，总价从6736万到1.07亿，一套顶别人一栋楼。
但尴尬的是，证是拿了，开发企业却因为资质到期，预售及合同网上签约暂停。
说白了就是：房子想卖，门还没完全打开，先把喇叭吹响了。
说起首创天禧，绝对是北京楼市的“活化石”。
从拿地至今，这座CBD顶豪已经走过22年时光。它几乎是一本活着的北京房价史，见证了国贸房价从每平2万+飙到20万+。
今年3月，首创天禧网签了1套房源，总价6000万，面积390.2㎡，成交均价15.38万/㎡。
别看单价15万听起来吓人，要知道四年前，这项目可是站上过21万/㎡的神坛。
但现在的北京顶豪市场，早已不是当年的草莽时代。宸园139、騴橒臺、保利熙瑞、京华曜、北京澐玺……个个都是狠角色，来势汹汹，产品力一个比一个炸裂。
同时，天禧5号东侧一路之隔，还有一个实力不可小觑的对手——尊礼著。它全盘32户，无小户型，包括160㎡、200㎡。
当“绝版”不再绝版，当“孤品”身边全是竞品，首创再端着，就要错过窗口期了。
所以天禧5号这波，是真急了。别管资质闹不闹心，先让市场记住“老子还活着”。
项目操盘手陈浩宇也不是小白——泛海起家、东部豪宅老炮儿，干过中国府、待过合生。
为了卖房，陈浩宇团队那是真的“城会玩”，活动一场接一场：
在中国尊45层办艺术展，跨界搞沙龙，联动中网，甚至拉来首席经济学家开私享会……这套“顶级圈层+高端社交”的组合拳，打得不可谓不漂亮，精准拿捏了富豪们的胃口。
但是，戏台搭得再好，票房才是硬道理。
01
在CBD区域，天禧5号的存在感非常强，它一共16层。
周边围绕一圈商业裙房，3层及以下被严重遮挡，所以只有4-16层做住宅用途，总户数39户。但，此次取证只有38套。
项目都是大户型，一单元两梯两户，26套，建面382㎡；
二单元两梯一户，13套，建面约410㎡。
得房率稳定在70.22%，套内面积在266—288㎡之间。
再看价格，38套房源的建面拟售单价，从177,261元/㎡到260,598元/㎡，极差约8.3万元/㎡。
拟售总价区间在6736万 — 1.07亿，最贵和最便宜的房源，差了将近4000万。
单价和总价最贵的房源是——1单元1601，每平拟售单价超26万元，拟售总价1.07亿。
此外，还有3套房源的拟售总价也超过1亿元，包括2单元-1601、1单元-1501、2单元-1401。
从4层到16层，楼层均值从18.1万/㎡一路抬到25.4万/㎡，每往上一层大约多7000—14000元/㎡。
9层是一道分水岭。9层以下单价每层只涨1.2%，9层往上直接跳4.65%。
15层是隐藏的性价比位。全表唯一的“上不如下”倒挂就出现在15层，比14层便宜2500元/㎡。如果你不迷信“越高越好”，15层值得重点看。
同一层，382㎡户型单价比410㎡，低约16,000元/㎡，差价率约8%。
02
年初，天禧5号项目方案公示。它是一个有年代感的项目，见证了北京房价的一路飞涨。
所在地块成交于2004年，由当时还是上市公司的首创置业拿地。
总面积4万平米，建面约18.6万㎡，容积率3.5，规划5栋公寓，大约600套房源。
项目并非同期开发，节奏跨度极大。
其中，1、2、3号楼早在2009年就已经开盘，推广案名为首创禧瑞都；
彼时，5月开盘成交均价不到3万/㎡，当年年底就已经涨到接近5万/㎡，2010年站上6万+/㎡。
4号楼首创天禧，2012年现房取证入市。到2014年开盘，单价11万-13万/㎡区间；
2016年又是一轮飙升，接近16万/㎡，据说还要求全款支付。
项目房价的巅峰定格在2022年4月，它成交了一套398.52㎡房源，单价21.3万/㎡，总价8500万元。
本次公示方案的5号楼，是该工程最后一栋住宅楼。时隔多年迟迟未动工，是因为地块上的呼家楼中学，才完成拆迁。
去年3月，首创天禧5号开发商——首创朝阳房地产，收到一张超百万罚单。
因未取得规划许可，但已取得选址意见书等前期审批手续，于2024年在呼家楼街道建设九年一贯制学校（一期中学部）项目。
最终，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局依法对其处罚了101.498万元。
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