21世纪经济报道记者唐韶葵

9月28日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合发布最新实施意见，贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3 号，简称“《实施意见》”）有关要求，从预售资金监管、现房销售规则、金融配套支持、土地供应管理等六个方面打出组合拳，落实商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

实施意见自2026年9月28日起正式执行，也是继北京之后，一线城市再度落地楼市销售制度改革细化规则。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，上海此次出台商品住房销售制度改革相关文件，与此前北京的做法高度契合，标志着国内一线城市已率先落地国家房地产三项基础制度的地方实施细则，充分体现了各地对顶层政策的精准贯彻，也是今年全国楼市政策细化落地、因地制宜优化调控的整体缩影。整体来看，京沪两地政策核心表述与国家层面保持高度统一，仅在部分实操细则上存在小幅差异化调整，是各地结合本地楼市特点、精准适配市场的合理优化。

本次改革率先收紧新房预售管理，全面实行预售资金全额、全过程监管。政策明确，2026年8月28日后发布土地出让公告的商品住房新项目，申请预售时单体建筑须完成主体结构封顶，项目需完成综合竣工验收后方可解除资金监管，后续上海还将出台专门的预售资金监管办法，进一步细化实操标准。

本次政策一大核心安排，是针对存量在途项目设置分层过渡期，实行分类预售管理，避免政策“一刀切”冲击市场，保障市场平稳衔接。2026年8月28日（含）前，已取得或部分取得建设工程规划许可证、但尚未办理预售许可的项目，继续沿用原有预售条件与资金监管政策。2026年8月28日及之前已拿地、尚未拿到建设工程规划许可证的项目，原则上按照新项目标准执行，各区若可保障项目按时交付，经市级部门备案后，2027年底前仍可按旧规预售，但资金监管必须执行新规。此外，2026年8月28日前已发布出让公告、后续取得土地使用权的项目，2027年底前可沿用原有预售条件，预售资金同步落实全新监管要求。

严跃进表示，京沪预售政策口径完全统一，主体封顶预售、全额资金监管成为一线楼市新标准，预售监管力度显著升级。而过渡期针对在途项目的差异化预售管理安排，有效平滑新旧政策切换节奏，市场无需担忧短期供应波动。

在现房销售领域，上海首次明确细化实操规则，与北京形成框架统一、细节微调的落地模式。政策规定，2026年8月28日起新公告出让土地的商品住房项目，优先推行现房销售，土地出让公告将提前公示现售相关要求。房企完成房屋首次登记、通过区级房管部门现售备案，且房源无抵押、查封等限制情形后，方可开展现房销售。

值得关注的是，上海落地现房销售定金制度，房企取得建筑工程施工许可证后，即可与购房者签订定金合同，定金上限为购房总价款3%，合同明确约定房款、交付周期、违约处置等细则，房企逾期交房需返还定金并承担违约责任。上海房管部门还将出台定金合同示范文本，规范双方交易行为。相较北京1%的定金比例，上海适度放宽比例，贴合本地交易特点，进一步平衡买卖双方权益。

中原地产市场分析师卢文曦分析指出，《实施意见》的核心价值在于稳定行业与市场预期。近期上海土拍市场整体偏谨慎，房企因预售、资金监管等新规细则未落地，难以精准测算项目收益、开展投资预决算，拿地意愿偏弱。

随着本轮细化政策正式出台，“行业规则进一步明确，市场买卖双方的选择空间均得到拓展。除土地出让公告明确要求现房销售的项目外，房企仍可自主选择预售或者现售模式，得以继续发挥预售制度在开发效率上的优势。” 卢文曦认为，对于购房群体而言，新规抬高了预售准入门槛与资金监管标准，有效化解传统预售模式下的交付风险，购房资金安全得到进一步保障。行业层面，也将倒逼房企结合自身资金实力选择适配的开发路径，推动行业回归产品本位，向市场输出更高品质的住宅产品。

金融配套改革是本次楼市制度调整的核心亮点，上海全面推行房地产项目主办银行制度，实现项目资金闭环监管，压实金融机构监管责任。2026年8月28日起新签借款合同的项目，独立放贷银行为主办银行，银团模式下由牵头银行履职。房企需在主办银行开立专属资金账户，项目开发贷、自有资金、现房销售资金等全部关联资金统一纳入账户管理，预售资金、现房定金全部存入监管专户，实现专款专用、全程可控。

信贷政策迎来关键调整，彻底改变传统预售放款模式。新规明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，需完成竣工备案方可发放个人住房按揭贷款及公积金贷款，贷款资金全部通过受托支付直达监管账户。

严跃进指出，“竣工备案后放款” 是本轮改革最核心的变化，京沪政策完全统一，虽能从根源上规避交付风险，但也延长了房企资金回笼周期，后续行业需持续适配新融资节奏。

融资支持层面，上海兼顾风险防控与行业纾困，一方面按照市场化原则匹配项目合理开发贷需求，放款节奏与建设周期精准适配，重点向现房销售项目与高品质“好房子”项目倾斜；另一方面突破传统信贷局限，拓宽多元化融资渠道，支持房企通过债券、资产证券化、不动产REITs等资本市场工具开展项目融资，对不同所有制房企合理融资需求一视同仁，助力房企摆脱单一融资依赖。

为配套楼市制度改革、稳定土地市场，上海优化土地供应管理，建立 “规储供用” 一体化机制，坚持一地一策精准供地，结合市场需求有序释放优质宅地。针对 2026年8月28日后公告出让的商品住宅用地，推出土地价款分期免息缴纳政策，大幅减轻房企拿地资金压力。

《实施意见》的具体规则显示，土地出让合同签订30日内，房企需缴纳不低于50%的土地首付款，余款可1年内缴清；根据项目及市场需求，依规审批后可再延长一年缴款周期，全程分期付款不计利息，具体细则将在土地出让公告中公示。同时政策优化审批流程，企业凭土地出让合同即可办理规划、建设相关许可，提升开发效率；土地价款全额缴清后，方可办理土地首次登记及房源预售许可，实现放权与监管并行。

严跃进将上海《实施意见》与此前北京落地的细则对比，认为京沪同步推行土地款分期免息政策，核心导向一致，旨在降低房企拿地成本、提振土地投资信心。两地细微差异在于缴款模式，北京为统一两年缴款周期，上海采用“1+1”弹性模式，灵活性更强，进一步释放楼市纾困信号，为土地市场平稳运行提供有力支撑。此外，上海在资本市场融资方面表述更为丰富，明确支持债券、股票、资产支持证券、REITs等多元化项目融资工具，进一步拓宽房企融资渠道，体现出一线城市结合本地楼市实际的差异化落地思路。

值得关注的是，政策落地次日（9月29日），上海迎来虹口、杨浦、闵行、宝山四宗涉宅地块集中开拍。业内人士认为，从房企报名参拍的情况来看，此次土拍的市场热度将呈现明显分化。其中虹口北外滩、宝山吴淞地块大概率托底成交，拿地主体基本明朗；杨浦五角场纯住宅地块热度最高，毗邻地铁、产业配套成熟，起拍楼板价约5.39万元/平方米，总价门槛适中，市场关注度居高不下。闵行古美文化+住宅打包地块已有多家联合体报名角逐。