上海是继北京之后，第二个完整制定“828”新政落地细则的一线城市，上海作为全国楼市的风向标，新政细则的落地不是短期内稳定楼市，而是重构房地产发展模式，率先探索存量时代房地产发展的新模式，为全国新模式构建在过渡期应对方面打个样板，因此，上海新政的落地细则值得深入研究，这对其他城市有很强的借鉴参考意义。
上海新政落地细则解读及与全国总则的对比
上海828新规细则落地体现了在与国家总规方向保持一致的前提下，因城施策下的差异化，对于新政落地过渡期供需稳定，提升房地产企业开发的预期和信心有直接帮助。主要体现在五个方面：
第一，在8月28日以后新出让的项目要求基本与全国要求保持一致，鼓励现房销售，不强制，预售标准和资金监管升级。
第二，取得工规证，但是还未预售的项目未要求现房优先的原则，以预售为主，并且在区政府能保证交付，在市房管备案后，附加2027年入市的话，可按照原来的预售条件申请，这比全国政策有宽松调整空间。
第三，对于8月28日之前发布公告的项目，但是未取得土地证的项目，附加2027年入市发条件后，也可以按照原有预售条件申请，但是须附加新的资金监管要求，体现了有保有压的政策灵活性。
第四，关于定金标准，上海选择了低于全国5%的上限，高于北京1%的水平，体现了因城施策下的差异化标准。
第五，上海土拍资金规则有较大调整，对于参加上海拍地的房企是重大利好，能够降低房企拿地的资金压力，原来是相当于一次性缴纳全额土地款，新政后首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款，不计利息。
上海新政落地对市场的影响
1.十五五期间，上海重塑房地产行业规则，统一行业认识，明确开发和投资的预期。
自2021年我国房地产市场逐渐进入存量时代，全国期房的比例开始下降，从2020年占比的89.8%下降到2025年的67.56%。现房的比例从10.2%提高到32.4%。近五年来，现房比例上升已经成为趋势。即使不出现房销售的政策，越来越多的房子也是到了现房阶段才开始销售的。没有与之配套的政策，开发商未来的资金压力会越来越大。新政配套的缓解房企资金压力的政策十分必要。
从制度层面来看，期房销售与现房销售是楼市不同发展阶段下的制度安排，均有其历史背景下的合理性，当前楼市已经进入存量阶段，现房销售是高品质好房子的制度保障。但是从期房到现房转型过快不利于行业稳定。
当前开发商的经历了过去20多年的高周转模式，已经形成路径依赖，面对828新政，短期有恐慌情绪，主要来自两个方面，一个是如果过渡期的执行细则不明确，开发商不知道如何操作，如何算账。另一个担心是单个项目开发周期拉长，沉淀大量资金，影响公司整体的开发规模以及行业竞争力。从这个角度来看，过渡期的落地细则，能够打消开发商的顾虑，稳定开发商的预期。
2. 从行业供给端来看，提升预售标准及现房销售模式只会影响新增入市量，拿地、开发投资有直接影响，不会对整体供给产生较大影响。对去库存会有一定帮助，现有的取证库存以及未入市的在建工程能够满足未来2-3年内的市场需求。
截止到2026年6月底，住宅取证库存769万方，去化周期18个月，如果加上已经拍出尚未入市的土地，广义库存达到1647万方，去化周期达到2.4年。所以当前来看，即使供应量下降一些，供应速度慢一些，对于满足现在市场的需求问题不大。
3.从购房者角度来看，政策提高了购房者在行业的话语权，平衡了购房者的责任和权益。建立了项目停工与交房之间的防火墙，隔离传导风险，购房者购房的信心会增加。按揭贷款最长40年，能够降低刚需群体月供压力，扩大购房者的基数，对稳定楼市有积极作用。
在期房模式下，一旦签订购房合同，银行就开始放款，购房者就要承担还款责任，即使项目停工了，贷款不能停。现房销售模式下，规避了这一问题。项目交付才开始还款，避免交不了房的情况。
当前很多项目的维权原因是开发商预售时候的承诺与交房时候不一致，现房销售就解决了这一问题。这将彻底告别“买房开盲盒”的时代，现房销售直接规避烂尾、货不对板、延期交付等问题，购房安全性大幅提升，购房的信心也会增强。
4.从房价角度来看，现房制度会提高开发商的资金成本，提高名义房价。未来现房主要是新规产品，得房率的上升也对冲了名义房价的上涨，值得注意的是，购房者还有租房成本，时间成本，烂尾风险等隐性成本，综合考量购房成本不会明显提升。
由于现房销售模式拉长了开发周期，开发商的资金周转率下降，开发成本会有增加，根据以往行业经验，商品房的预售价格比现房销售价格低10%-20%，所以未来这部分成本会转嫁给购房者，表现为名义价格的上涨。
未来推行的现房销售产品主要是新规产品，不仅品质提高，得房率也有相应的提升。从上海实际情况来看，新规公寓的得房率基本提升十几个百分点，所以房价即使提升十几个百分点，实际使用面积的单价并未提升。如果考虑到低密产品，开发周期并不会有大的提升，得房率会更高，实际的使用面积单价可能还会下降。
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