内地改革住宅销售模式，监管部门于8月28日要求各地有序推行现房销售及预售资金全额监管等连串措施（828新政），花旗中国及香港地产分析师陈俊玮形容， “828新政” 是房地产行业 “第三次革命” ，势必加速寡头垄断、民企逐步退出市场，预料最终只剩余15间内房，包括五大发展商及10间 “地头虫” （一两个项目的城市小型发展商），其他股份难获投资者关注，基金可交易的内房股或不足10间。
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民企恐逐步退出市场
陈俊玮指出，房企受新政严重影响，现金周转期（买地至开盘时间）由6个月延长到长达两年，利润率由6%跌至4%，项目内部回报率（IRR）由20%以上降到介乎2%至7%，其中融资成本低的央国企IRR或有7%，民企仅2%，而且对自由资金的需求增加一倍；高周转模式、资产负债表差的公司会受到最严重的冲击；财政较健康及近两年买够地的公司，受较少程度牵连或过渡期可长一点；本身现楼销售比率很高及以租金收入为主的公司则影响不大。
卖地市场同样受拖累，新政下可沉淀大笔资金两年才回笼的公司不多，对地方政府收入也带来冲击，但政府有给予支援，部分项目已开始允许分期支付地价及税费，纾缓现房销售构成的压力，但预期今年热点城市卖地面积下跌30%，非核心城市打击更严重。
内地1998年实施城镇住房制度改革（房改）告别福利分房时代，以及2002年起确立 “土地招拍挂” 制度，均对房地产行业带来翻天覆地的改变，陈俊玮认为，发起 “第三次革命” 有必要，因为居民六成财富体现于住宅，预售制度有延期或无法交楼风险，对社会稳定构成隐忧、令企业自身经营及经济风险很容易变成社会风险，新政则可保障买家，对维护稳定有重大意义，也保障资金不被挪用。
再者，内地一直强调要加快构建房地产发展新模式，决定现时提出改革，因为社会已有共识：高杠杆、高负债、高周转的经营模式不可持续，以及部分城市试点项目之公司制度、主办银行制度及现房销售制度，更重要是今年4月开始，主要城市楼市逐步回稳，7月70城新楼价格按月上涨或持平城市达23个，属两年来最高水平，为政策出台提供合适时机。
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盼明年楼价稳 利龙头股
新政出台后9月首两周一手销售较8月急升20%（36城8月周均成交1.9万伙，9月则达2.3万伙），反映部分市民改变了楼价预期。新政出台时间比预期早，资本市场仍在评估影响，估计12月前内房股价仍波动，待明年核心城市在供应减少下楼价止跌回稳，2027年中料推动行业龙头股上行。
陈俊玮强调，这次改革明确了监管主体是住建部承担（此前由住建部、银行及房企三方监管为主），首要问责不容推卸，是好事；后续政策关注地方政府12月底前要落实现房销售细节，以及土地款支付及税费条款等，另关注城市更新政策在地方落地的情况，以及房托基金扩容（可加码在单一房托注入额外资产）等，而住建部应会支持分期缴纳地价、提供融资支援、银行就房地产营运阶段的合理需求丰富贷款产品等，推动行业转型。
谈及按揭贷款期限放宽至最长40年，陈俊玮直言，内地首次置业平均年龄33岁，供款期延长虽有正面作用，但程度不大，假设1000万元楼价，月供可减少10%，全期利息却要增加39%，同时还需要考虑“有冇咁长命（退休后仍未供断）”，相信短期对年轻及首置上车客有少许吸引力。
采访、撰文：陈远威
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