9月29日回看9月3日那场土拍，还是有嚼头的。那天是8·28新政后北京头一场涉宅用地出让，主角是顺义后沙峪温榆河生态走廊边上的一块低密地，现场举牌举了174轮才落锤。
报名的是两家，华润置地，以及懋源和金隅组成的联合体。174轮里172轮在现场，2轮在线上。华润置地出到82.993亿元把地拿走，溢价率17.37%。地块起始价70.71亿元，起始综合楼面价3.46万元一平米。
算下来，成交综合楼面价到了4.06万元一平米，住宅楼面价4.12万元一平米。地
块土地面积20.22万平米，规划建筑面积20.42万平米，住宅容积率1.01。
容积率1.01是个什么概念。简单说，这块地上盖的房子层数压得很低，户数也有限，做成叠拼或者低层洋房才划算。产品形态在拿地那一刻就被指标框住了，开发商能发挥的空间主要在户型和立面。
同板块有个参照盘。北京润园2025年2月以60.24亿元底价拿地，楼面价约3.5万一平米，开盘到现在网签339套，去化接近九成，成交均价约7.2万一平米。华润这块地的楼面价，每平米比它高出五千多元。参照盘的去化速度摆在那儿，说明这个板块的低密产品是有客群接的。
不过后沙峪的库存压力要留个心眼。2025年这个板块的面积供求比约2.31，供大于求已经写在那个比值里，2026年还要继续放量。货一多，去化速度就会被摊薄，定价也没那么自由。华润拿的这块地体量不小，20.42万平米的规划建筑面积，后面要慢慢消化。
好在低密产品有个天然优势。层数少，工期好控，哪怕要求现房销售，开工到竣
备的时间也不会拖太长，资金占压相对可控。这也是这类地在新政环境下更受开发商待见的原因，同样一笔钱，周转快的地更敢加价。
174轮这个数字本身也说明问题。新政后头一场土拍，只有两家报名，却能在现场磨到172轮，说明双方对这块地的判断差距很小，谁都不想放手。土拍出现这种拉锯，通常是因为地块条件被两家同时认可，加价的每一步都还算得过来。
从拿地到开盘中间还有一段时间。低密产品施工周期短，顺义这块地如果在2026年入市，正好接上同板块几个项目的供货尾段，撞车的概率小一些。当然这也取决于它自己的推盘节奏和定价策略。
顺义这一带买房的人群也在变。过去是地缘客为主，近两年从朝阳、海淀外溢过来的改善需求在增加。温榆河生态走廊的环境牌，对有孩子和老人的家庭有吸引力。华润敢在现场一轮轮往上加，赌的就是这批人还在。
我的判断是，17.37%的溢价率不算冲动，但也不便宜。楼面价4.06万元一平米，
配上低密产品，未来售价要站到7万元以上才有账可算。能不能兑现，看它开盘的定价和产品做得怎么样，2026年就能见分晓。
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