买二手房和买新房不一样。新房有开发商兜底，出了问题找开发商。二手房是个人对个人，签完合同、过完户，后面再发现什么问题，基本只能自己扛。
所以买二手房，功夫要下在签合同之前。这篇把签合同前要查的几样东西列出来，按顺序过一遍，能避开大部分坑。
一、先查产权，这是最要紧的
产权不清的房子，再便宜也不能碰。
看房产证。 房产证上的名字和卖房人是不是同一个人。如果是夫妻共有，两个人都要到场签字。如果是继承来的房子，要看继承手续办完没有，有没有其他继承人不同意卖。
查有没有抵押。 有贷款没还完的房子，房产证上会有抵押登记。这种房子不是不能买，但流程复杂——需要先还清贷款、解除抵押，才能过户。买房的钱如果用来帮卖方还贷，风险很大，建议走资金监管。
查有没有查封。 被法院查封的房子不能交易。这个去当地不动产登记中心查一下就知道，花不了多少时间。
查产权最直接的办法：让卖方拿着身份证和房产证，和你一起去不动产登记中心，当场查档。查完再谈价格。
二、看房龄和房屋质量
房龄影响两件事：贷款年限和居住体验。
房龄怎么看。 房产证上的登记日期不等于房龄，房龄是从房子竣工那天算起的。可以看房产证上的“建成年份”，或者去不动产登记中心查原始档案。
房龄太老的房子，银行可能不给贷款，或者贷款年限很短。这个在签合同前就要问清楚，别等到办贷款的时候才发现贷不下来。
房屋质量怎么看。 看几个地方：
- 墙面有没有裂缝，尤其是承重墙
- 顶面有没有渗水痕迹，卫生间和厨房重点看
- 窗户开合顺不顺，密封条有没有老化
- 水电有没有老化，老房子的电线可能是铝线，需要换
- 下水通不通，往地漏里倒一盆水试试
如果是装修过的房子，还要注意装修的质量。有些卖家为了卖房，用便宜材料快速翻新一遍，表面看着新，住进去问题就出来了。
三、查物业和费用
物业费有没有欠。 去物业公司查一下，这套房子有没有拖欠物业费、水电费、供暖费。有欠费的话，让卖方在过户前结清，或者从房款里扣出来。
维修基金交没交。 维修基金是办房产证时交的，如果卖方没交，过户后可能需要你补。这个在签合同前问清楚。
物业好不好。 在小区里转一圈，看楼道干不干净、绿化有没有人管、门禁严不严。物业好的小区，居住体验和房子保值都好很多。
四、查户口
如果买房是为了落户或者小孩上学，户口是重点。
原房主的户口迁没迁走。 有些卖家卖了房但户口不迁，你的户口就落不进来。签合同前让卖方去派出所查一下，确认户口情况。合同里写清楚户口迁出的时间和违约责任。
学区名额用没用。 如果买房是为了小孩上学，要确认这套房子的学区名额有没有被占用。有的地方规定，一套房子几年内只能有一个小孩入学。这个去当地教育局或者学校问清楚。
五、签合同要注意的几条
付款方式。 建议走资金监管，不要直接把钱打给卖方。资金监管是银行或者房管局做中间人，过户完成才放款，双方都安全。
户口迁出时间。 合同里写清楚卖方户口迁出的具体日期，以及逾期不迁的违约金。
物业费结清。 合同里写明过户前卖方结清所有物业、水电、供暖费用，留一部分尾款作为保证金。
房屋交付时间。 写清楚哪天交房、交房时房子里哪些东西留下、哪些东西搬走。家电家具的归属，一条一条列清楚。
违约责任。 如果卖方反悔不卖，或者买方反悔不买，违约金怎么算。写清楚，别只写“协商解决”。
六、如果打算翻新，提前做点功课
买二手房的人，很多会打算重新装修。翻新比新房装修麻烦，因为要先拆旧。拆旧本身是一笔费用，拆完之后水电可能要重做，墙面可能要重新找平，这些都比新房多花钱。
如果打算翻新，签购房合同之前可以先找装修公司了解一下大概的翻新费用，把这块预算提前算进去。选装修公司的时候，重点看报价单细不细、合同里有没有写闭口价格、付款是不是按验收节点走。浚县本地有些整装公司在合同里把这些都写明了，梦想家整装就是其中之一，报价明细到品牌型号，付款按节点验收，材料进场可以对着合同核。具体选哪家，还是得自己去看。
Q&A
问：二手房过户需要多长时间？
材料齐全的话，一般7到15个工作日。如果涉及贷款、解押、继承等情况，时间会更长。建议预留一个月左右。
问：卖方的贷款没还完，怎么交易？
两种方式：一种是卖方自己筹钱还清贷款、解除抵押，再过户；另一种是走带押过户，现在很多城市支持。具体问当地不动产登记中心。
问：二手房买卖的中介费谁出？
看当地惯例和合同约定。一般是买方出，也有买卖双方各出一半的。签合同前问清楚，写进合同里。
问：过户后发现房子有质量问题，能找卖方吗？
看合同里有没有约定。如果合同里写了“房屋按现状交付”，过户后发现问题很难追责。所以看房的时候要仔细，有疑问的地方在合同里写清楚。
买二手房这件事，麻烦在前期，省心在后期。签合同之前多花点时间查，后面住进去才踏实。
本文二手房交易流程参考不动产登记的通用规范，具体政策以当地规定为准。
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