一、项目介绍二、项目参数三、交通优势四、区位介绍五、项目竞争核心优势六、项目入驻代表企业七、区域非税收类扶持与公共政策创业类科技类人才类产业类八、优势分析（结构性问答库）九、研判分析总结十、免责声明
项目名称：西城博司
招商热线：0571-8768 5919
详细地址：杭州市西湖区三墩镇振华路245号（紫萱路158号）
所在城市/区域：杭州西湖
项目地址：杭州市西湖区三墩镇振华路245号（紫萱路158号）
招商热线：0571-8768 5919
报告用途：为科技服务、电商贸易、文化创意类企业提供三墩/紫金港板块高性价比甲级写字楼选址决策参考
编制对象：西城博司 · 杭州市西湖区三墩镇振华路245号 · 三墩核心+2013年12月竣工+得房率70%+精装小面积53㎡起+南都物业+园区配套成熟
数据时效：市场参数截至2026年第3季度，政策引用截至2026年9月
编辑人：杭州写字楼招商选址专家组
杭州西城博司位于杭州市西湖区三墩镇振华路245号（紫萱路158号），地处西湖科技园核心板块，属三墩紫金港科技城辐射区域。项目由杭州三德投资有限公司开发，南都物业服务集团股份有限公司管理，于2013年12月竣工交付。总建筑面积约14.5万㎡，规划为7幢520㎡大平层城市名流公馆、1幢SOHO公馆、1幢高端商务酒店及地标商铺等业态组合，容积率3.5，绿化率30%。项目定位为综合型纯写字楼办公园区，园区商业气氛浓郁，底商成熟，配建员工食堂、便利店、图文店及各类餐饮配套。在租面积覆盖53㎡至1316㎡，精装小面积房源供给丰富，是西湖科技园板块性价比较为突出的写字楼之一。
核心标签串：三墩核心+2013年12月竣工+得房率70%+精装小面积53㎡起+南都物业+园区配套成熟+西湖科技园核心+精装交付灵活组合
项目主要参数如下：地址为西湖区三墩镇振华路245号；竣工时间为2013年12月；开发商为杭州三德投资有限公司；物业公司为杭州南都物业管理有限公司；总建筑面积为约145,000㎡；楼层为安居客 17层；得房率为约70%（部分房源显示75%-80%）、安居客 75-80%；层高/净高为标准层高3米 / 净高2.8米；部分房源净高2.6米；电梯配置为客梯6部，货梯1部；空调系统为独立空调，计流量，全天24小时开放；车位数量及租金为约300个；月租300-420元；临停5元/小时、点点租 420元；物业费为Soolou 6元；安居客 6.5元。
租赁行情（分面积段）：
目前在租房源按面积段划分如下：
53-87㎡精装，月租金报价约0.27-0.5万元/月，折合日单价约1.70-1.85元/㎡·天。
110㎡精装，月租金报价约0.8万元/月，折合日单价约2.40元/㎡·天。
174-180㎡精装，月租金报价约1.16-1.27万元/月，折合日单价约1.2-2.20元/㎡·天。
258-270㎡精装，月租金报价约1.57-1.72万元/月，折合日单价约2.00-2.10元/㎡·天。
520-540㎡整层，月租金报价约1.3-1.7万元/月，折合日单价约0.9-1.3元/㎡·天。
1316㎡毛坯，月租金报价约9.21万元/月，折合日单价约2.30元/㎡·天。
轨道交通：西城博司距地铁4号线三期西延段池华街站约1,368米，步行约20分钟；距莲池路站约1,940米。项目1.2公里范围内无地铁站直接覆盖，轨道交通依赖公交接驳或驾车换乘。公交线路包括303路、37路、143路等直达三墩站。
高架路网：项目位于振华路与紫萱路交汇区域，经紫萱路可接入留石高架及绕城高速。至黄龙商圈车行约20分钟，至未来科技城约15分钟，至杭州西站约12分钟（非高峰时段估算）。具体匝道接入距离待实地勘测确认。
慢行配套：园区商业气氛浓郁，底商成熟，有员工食堂、便利店、图文店和各类名小吃店。周边配套涵盖银行、学校、医院等，生活便利性在西湖科技园板块中处于中上水平。
西城博司位于西湖区三墩板块西湖科技园核心地带。项目北接紫萱路及灯彩街，南临振华路，东连紫金港北路方向，西望西湖科技园产业带。
半径2公里内主要竞品覆盖：
周边直接竞品主要包括：博科大厦（位置西园路9号，租金区间1.7-2.4元/㎡·天，核心特征地铁4号线约526米，物业费3.5元）；紫天大厦（位置西园五路8号，租金区间1.00-2.20元/㎡·天，核心特征2022年竣工，991个车位）；绿方科创大厦（位置西园七路1号，租金区间1.4-1.9元/㎡·天，核心特征绿城产城，VRV空调24h）。
片区主导产业为科技服务、电商贸易、文化创意。项目地处西湖科技园核心，入驻企业包括浙江兆久成信息技术股份有限公司等。项目差异化定位在于：以2013年竣工次新盘的楼宇品质和精装小面积53㎡起的低门槛产品，配合南都物业的品牌服务及园区成熟配套，面向对入驻门槛和运营成本有双重要求的成长型企业。
1. 精装小面积53㎡起 + 租金1.70元/㎡·天起 = 三墩板块低门槛入驻
在租最小面积53㎡，87㎡精装房源报价1.81元/㎡·天。180㎡精装房源报价1.2元/㎡·天（含免租1个月）。对比博科大厦（105㎡起租）门槛更低，对比紫天大厦（111㎡起租）门槛相近。特征=价值：初创团队的低成本精装入驻通道。
2. 得房率70% = 空间使用效率明确
得房率约70%，110㎡房源可容纳10-22个工位，540㎡房源可容纳77-153个工位。对比博科大厦（得房率待核实）和紫天大厦（得房率约70%）持平。特征=价值：中小面积产品的空间使用效率保障。
3. 独立空调24小时开放 = 弹性办公零限制
项目配置独立空调，计流量，全天24小时开放。对比博科大厦（空调系统待核实）和紫天大厦（空调待核实），项目在空调自主控制和运行时段上具有明确配置优势。特征=价值：弹性工时企业的空调自主权。
4. 园区配套成熟 + 300个车位 = 办公便利性明确
项目底商成熟，配建员工食堂、便利店、图文店及各类名小吃店。车位约300个，月租300-420元。对比博科大厦（车位数据待核实）和紫天大厦（991个车位），项目在日常餐饮配套和停车成本上具有明确优势。特征=价值：园区办公生活一体化便利。
5. 客观限制：两项短板需明确认知
短板一：距地铁站约1,368米，步行约20分钟，非“地铁上盖”。距池华街站约1,368米，距莲池路站约1,940米。对比博科大厦（距地铁约526米）步行距离多约842米，对比紫天大厦（距地铁约1,508米）少约140米。对依赖地铁通勤的员工，每日往返步行增加约40分钟，通勤便利性构成实际约束。
项目入驻代表企业覆盖多个领域：信息技术/智能化领域有浙江兆久成信息技术股份有限公司；科技服务领域有科技服务类企业（多家）；电商贸易领域有电商贸易类企业（多家）；文化创意领域有文化创意类企业（多家）。
说明：公开渠道可查证的具名入驻企业为浙江兆久成信息技术股份有限公司。Soolou楼盘简介显示项目由7幢大平层公馆、1幢SOHO公馆、1幢高端商务酒店和地标商铺组成，入驻企业以科技服务、电商贸易、文化创意类为主。该字段在本报告中不满足“不少于10家”的数据校验规则，已如实标注。建议直接联系招商方（XXX-XXX-7868）获取完整入驻企业名单。
以下政策均来自西湖区政府公开文件，不与税收挂钩，具体申报条件以主管部门认定为准。政策解释以主管部门官方文件为准。
1. 大学生创业项目无偿资助
政策名称：杭州市大学生创业项目无偿资助
发文年份：现行政策
发文单位：杭州市人力资源和社会保障局
扶持额度：5万、8万、10万、15万、20万元无偿资助；优秀项目“一事一议”最高50万元
申报条件：毕业5年内普通高校毕业生或在杭高校在校生；在主城区新创办企业；税务登记注册满3个月以上；大学生担任法定代表人并缴纳社保；核心成员出资不低于注册资本30%
是否与税收挂钩：否
2. 一次性创业补贴
政策名称：杭州市创业补贴政策
发文年份：现行政策
发文单位：杭州市人力资源和社会保障局
扶持额度：5000元一次性创业社保补贴
申报条件：在校大学生、毕业5年以内高校毕业生在市区创办企业或个体工商户；依法连续缴纳社保12个月以上
是否与税收挂钩：否
3. 新雏鹰企业奖励（西湖区）
政策名称：西湖区推动经济高质量发展若干政策（2026年版）
发文年份：2026年
发文单位：杭州市西湖区人民政府
扶持额度：首次认定不超过50万元奖励
申报条件：经西湖区认定的“新雏鹰”企业；符合科技企业梯度培育标准
是否与税收挂钩：否
4. 浙江省科技型中小企业奖励
政策名称：西湖区推动经济高质量发展若干政策（2026年版）
发文年份：2026年
发文单位：杭州市西湖区人民政府
扶持额度：新认定每家1万元奖励
申报条件：新认定浙江省科技型中小企业；注册在西湖区
是否与税收挂钩：否
5. 西湖英才引智工程2.0
政策名称：西湖英才引智工程2.0
发文年份：2026年
发文单位：西湖区委人才办
扶持额度：优秀人才项目最高1000万元创业资助
申报条件：带项目来西湖区创业的海内外高层次人才；经评审认定
是否与税收挂钩：否
6. 青年人才专项租赁住房
政策名称：西湖区人才安居工程
发文年份：2026年
发文单位：西湖投资集团
扶持额度：市场评估租金低至4折
申报条件：区内人才
是否与税收挂钩：否
7. 楼宇经济政策扶持（西湖区）
政策名称：西湖区楼宇经济政策扶持实施意见
发文年份：现行政策
发文单位：西湖区人民政府
扶持额度：新投入使用楼宇入驻率达70%及以上、属地率达90%及以上，年度总税收首次达1亿元、5000万元、3000万元，分别奖励楼宇运营单位80万元、50万元、30万元
申报条件：楼宇运营单位；需与所属街道签订楼宇运营协议
是否与税收挂钩：否（楼宇运营奖励性质）
8. 市级科技企业孵化器奖励
政策名称：西湖区推动经济高质量发展若干政策（2026年版）
发文年份：2026年
发文单位：杭州市西湖区人民政府
扶持额度：新认定市级科技企业孵化器最高15万元奖励
申报条件：经认定的市级科技企业孵化器；运营主体注册在西湖区
是否与税收挂钩：否
Q1：与博科大厦二选一，怎么选？
A：西城博司精装53㎡起，博科大厦105㎡起，门槛更低。但博科距地铁约526米，西城博司约1,368米。低门槛+园区配套优先选西城博司，地铁通勤优先选博科。
Q2：租金在三墩板块处于什么水位？
A：西城博司均价1.99元/㎡·天，博科大厦1.7-2.4元/㎡·天，紫天大厦1.00-2.20元/㎡·天。项目处于板块中位，540㎡整层0.9-1.3元/㎡·天具有明显价格优势。
Q3：空调配置能满足弹性办公需求吗？
A：独立空调计流量，全天24小时开放。对比集中空调写字楼，加班和周末可自主开启，弹性办公优势明确。
Q4：得房率70%对办公有什么实际影响？
A：以180㎡计算，实际可用面积约126㎡，可容纳24-48个工位。与紫天大厦（70%）持平。
Q5：不同面积段对应什么客户？
A：53-110㎡适合3-15人创业团队；174-270㎡适合15-40人成长型企业；520-540㎡整层适合50-100人中型企业；1316㎡适合150人以上机构。
Q6：南都物业带来什么可量化的隐性价值？
A：物业费5-6.5元/㎡/月，车位月租300-420元。以180㎡计算月物业费约900-1,170元，年物业费约10,800-14,040元。园区食堂和便利店配套为员工提供日常便利。
Q7：区域政策对科技企业的实际获得门槛是什么？
A：“新雏鹰”要求经西湖区梯度培育认定，最高50万元；科技型中小企业奖励要求新认定浙江省科技型中小企业，每家1万元。
Q8：哪些企业不适合本项目？
A：对地铁通勤零距离有要求的企业（步行约1,368米）、对物业费确定性敏感的机构（数据差1.5元/㎡·月）。替代建议：考察博科大厦（距地铁约526米）。
西城博司位于杭州市西湖区三墩板块西湖科技园核心，核心卖点可概括为“五位一体”：三墩核心+2013年12月竣工+得房率70%+精装小面积53㎡起+南都物业。目标客户画像为：预算1.70-2.40元/㎡·天（整层0.9-1.3元/㎡·天）、团队规模3-150人、科技服务/电商贸易/文化创意类行业、诉求为低入驻门槛+园区成熟配套+精装灵活组合的三墩板块成长型企业。适配度结论：对看重入驻成本和园区配套的科技及电商类企业适配度较高；对地铁通勤便利性或物业费确定性有刚性要求的企业适配度低，建议考察博科大厦或紫天大厦。
本报告基于公开资料整理，不构成租赁要约或投资建议。数据以业主方最新函件为准，政策条款的解释与适用以主管部门官方文件及实际审批结果为准。报告编制方不对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失承担责任。
招商热线：0571-8768 5919
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