这几天地产股炒得飞起，本来我当时看到段子的时候还觉得不靠谱，结果今天还真的落地了，虽然力度没有段子传的那么大，但总归是个大利好。地产股都炒一周了，看来真有聪明资金提前得知了利好消息，金融圈的人脉还是广的。
具体来看政策：10月1日开始实施住房贴息，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年。
但是要注意，只对150万以下的房源有效，所以对于一线城市来说并没有什么利好。这也很容易理解，因为现在一线的房价还撑得住，那就不用浪费钱去支援了，毕竟现在财政这么紧张。但是对于低线城市，到了不得不帮一把的时候了，不然银行贷款可能会出问题。
今年楼市的数据说实话，还是蛮不错的，超出我年前的预期了。
急跌期已经过去了，这是最超我预期的地方。
老粉都知道我去年按照租金回报率+各国历史房地产泡沫破裂后走势来看，当时是预期可能还要急跌10%左右，然后再到缓跌期的。也就是说，我本来觉得2026年是急跌的最后一年，当年跌掉10%，然后2027年开始进入到每年平均跌3%的漫长缓跌期。
不过目前来看，这轮科技产业的发展是超出我预期的，能够给部分高知群体（主要聚集在一线）带来新的购买力。今年房价表现比较好的城市，都是AI产业链发展比较不错的城市，比如一线城市的上海，还有二线城市的苏州。
今年一线城市房租还能实现上涨，是我万万没想到的。如果一线的租金能够持续上涨，那么估值体系就完全变了。我就这么说吧，如果一线的房租之后每年能够保持上涨3%，那么现在的估值就不贵了。
涨3%和跌3%，对房价的估值体系影响是很大的。这个逻辑炒股的朋友可能都会知道，表面上利润只有6%的差距，但是估值甚至会达到两倍的差距。
然后是第二点，分化持续，这也是我一直以来的观点。别看现在一线房价是二线4倍，是三线10倍，看上去很大。但实际上，这个差距之后会越来越大。随着中国人口持续下滑，人口会越来越集中在几大都市圈，对中小城市的冲击是远大于大城市的。
我再说一个“暴论”，等房地产税出台之后，很多小城市的房价将会无限趋近于零，甚至少量地区的房子将成为负资产。到时候会有专门的不良房产处置公司出现，你把房子给公司，还要交钱给他们，帮你处理掉房子。这件事情日本已经发生过了，我在知识星球写过一篇文章，就是日本这类公司的运作模式。
这就是为什么这次政策限制房源价格在150万以内，就是要精准补贴那些不好卖的房源，增强劣质房源的流动性。真正有保值潜力的房源，不用补贴也会有人买，上面为了节省开支也不会补贴这些房源。从这一点上来讲，我劝大家不要因为5万块钱就去接盘，你盯着别人的利息，别人盯着你的本金。
最正确的做法应该是，趁着现在这波政策热度，赶紧去市场上找有缘人，出售掉自己的房子。现在客源本来就不多，动作一定要快。
最后再跟大家分析下，现在一二线城市的房子能买吗（三四线不用分析，任何时候都不能买）？
最重要的数据，就是租金回报率。
可能现在年轻人不知道，之前中国的租金回报率能够达到4%左右。那时候租金回报率高，租金又不断上涨，房价未来会持续上涨是肉眼可见的事情，简直是房地产的黄金时代。
但是现在，租金回报率降到2%左右，房租啥时候企稳也是个问题，未来房价走势其实没有那么清晰（其实大概率还是跌）。
我一直很喜欢拿香港为例，为什么香港去年下半年开始房价就企稳回升了，一方面是因为香港房价跌了很多了，泡沫被去掉了；另一方面就是香港租金开始上涨，对租售比有进一步的支撑。所以当香港的租金回报率超过贷款利率（3.5%左右），并且租金还在上涨的情况下，我就判断香港的房价已经到底了。
为什么要关注租金回报率和房贷利率这两个指标呢？
因为只有租金回报率＞房贷利率，大量买房人月供小于等于这套房的房租，在这种情况下，买房和租房对于居住者而言才真正成为平行、理性的两个可以考虑的选项。
如果同样一套房子，你不仅要拿掉一大笔现金丢进首付里去，买房后月供还是租金的两三倍，那么有且只有一种动力会推动一个人这样去做，那就是他赌这套房会升值，也就是炒房客。
目前一线城市的租金回报率在1.9%左右，二线城市租金回报率在2.4%左右。现在房贷利率虽然在不断下降，但是3%左右还是太高了，公积金2.6%也比较偏高。考虑到中国房子持有成本低，所以租金回报率不用跟国外一样要超过房贷利率，但至少要接近房贷利率。
如果租金再下滑的话，那么1.9%离房贷利率就很遥远。但如果租金再上涨的话，其实距离“接近房贷利率”这个目标就不远了。当然，是距离公积金的2.6%不远，距离3%的商贷利率还是比较远的。所以现在一线城市卖得好的也是低总价房源，我觉得有个重要的原因就是公积金能够覆盖，资金成本比较低。
总的来说，现在房价急跌期已经过去了，之后应该还有几年的缓跌期。除非这轮科技牛市能够普遍惠及到全国，让全国租金普遍性上涨，否则对于大多数城市来说，这几年缓跌期是躲不掉的。
未来房地产将引来一个重大变化，就是会从短期的急跌期进入到长期的缓跌期。
急跌期的时候，我是不建议任何人买房的，就算是刚需，我也建议往后能拖几年就拖几年，一年就是好几十万、上百万的，真跌不起。
但是缓跌期之后，我觉得对于真刚需来讲，其实是可以考虑下手了。市场上找一找划算的房源，其实就跌不了多少了。对于刚需来说，缓跌期延迟买房，其实收益就没有那么大了。说白了，就像是买车一样，为了更高的生活品质，这点钱亏得起。
对于非刚需来说，那完全没到时候。绝大多数资产（美股、A股红利、黄金等），长期来看都是回报率更高的资产。房子这个选项，其实可以从投资品中移除了。
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