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图片来源：MetroQuadrado

均价2.88万，XP斥资11亿收购圣保罗两栋甲级写字楼

9月29日，XP Asset旗下新设的XP Office Prime FII签署收购承诺，拟取得圣保罗JK Square和River South两栋甲级写字楼的大部分权益，基础交易对价约11.17亿雷亚尔，若达到约定业绩指标，总价最高可升至约11.66亿雷亚尔，两项资产合计面积约4.04万平方米。这笔交易也是近期圣保罗核心写字楼市场规模较大的机构级资产配置之一。

其中，基金拟以约7.60亿雷亚尔收购Itaim Bibi的JK Square约67%权益，对应约2.1万平方米。项目办公部分目前100%出租，主要租户包括Uber和Banco ABC。

另一项资产River South位于Marginal Pinheiros / Butantã区域，基金拟以约4.06亿雷亚尔取得约94%权益，对应约1.9万平方米。目前办公部分出租率约73%，Wise为主要租户。

此次交易采取分期付款结构：约5.67亿雷亚尔首付，其余约5.5亿雷亚尔将在未来6至36个月内分6期支付，并按照IPCA调整。针对River South尚未完全出租的情况，卖方还提供未来36个月最低租金收入保障，并承担部分空置面积相关成本，以降低基金初期现金流波动。

XP此前已通过XP Office Prime FII首期发行募资约11亿雷亚尔，基本覆盖此次交易的首期资本需求。

从成交价格看，两栋资产平均收购成本约为2.88万雷亚尔/平方米，低于此前独立评估约3.42万雷亚尔/平方米的水平。XP管理层据此预计，资产重新估值可能使基金每份额净值较发行价提升约15%。需要注意的是，这一数字属于管理人的估值预期，并非已经实现的投资回报。

目前圣保罗甲级写字楼整体空置率已降至约11%，部分核心子市场的大面积连续办公空间进一步减少，部分租户开始通过预租锁定未来新增供应。

对市场而言，此次交易还提供了一个较有参考价值的核心甲级写字楼成交基准：机构资金目前愿意在接近3万雷亚尔/平方米的价格区间配置成熟或新建的核心资产，并押注后续租金增长及资本化率下降带来的估值修复。不过，这一价格水平主要适用于Itaim Bibi、Faria Lima、Pinheiros及Marginal Pinheiros等优质子市场，不适用于圣保罗整体办公市场。（文章作者：Élio）

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