昨天央行等三部门发布史诗级贴息大招，今天广州的现房销售细则也官宣了！
刚刚，广州市住建局等四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。
广州也成为北京、上海之后，全国第三个公布现房细则的城市。
｜图源：广州住建局
简单划一下重点，此次政策对买家+开发商给出的条件都相对友好。
1、2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。
｜图源：广州住建局
2、828前拿到建设工程规划许可证、又有预售证的项目，还能按原预售规则执行。也就是目前在售的项目最有优势，兑现最快，买家等待周期最短；
针对828后拿工规证的项目，优先相反销售，或者封顶后才能预售。
｜广州楼市发布 制
3、土地出让金最长一年内还清且不计利息，缓解了房企前期开发的资金压力。
但与此同时也要注意，无论住建部发文还是广州细则，都特别强调“有序实施现房销售”。
本质上，现房模式已经大势所趋，目前则是政策过渡阶段最后的窗口期。
再过一两年，窗口就此关闭，楼市运行模式也将彻底改变。
|广州楼市发布 摄
这份政策细则落地，意味着市场预期改变，接下来有三个新趋势尤其值得关注。
首先，最现实的问题就是库存变少，新增供应跟不上，结构性紧缺会更明显。
新地块封顶才能预售，意味着新盘入市时间要比现在整体推迟半年到一年。
今年卖的地，至少也要等到明年才能转化成项目。
加上房企为了减少资金占用，很可能会卖完一栋再建下一栋。节奏变慢，供应量还会减少。
就目前来看，在房价坚挺的广州核心区，“一房难求”的局面已经越来越清晰。
以2026年1-9月为例，市区新拿地的11个项目仅1盘开卖，销售进度已经延后。
｜广州楼市发布 制
供应跟不上，今明两年市场主要靠现有在售项目支撑，优质房源会被快速消化。
天河、海珠、荔湾和白云四个中心区，供求比来到2020年以来最低，供货缺口越来越大。
改善客群要么尽快入手，否则只能等2028年的新盘。
｜广州楼市发布 制
这也解释了，广州核心区目前最好卖的一批楼盘正在加速出清。
就像珠金琶豪宅，保利天曜三天假期成交破亿；保利天奕中秋当天成交5套。
很多高净值客户现在抓紧出手，就是因为提前看到CBD尾货不多，接下来两年等不到新盘。
｜保利天奕现场人气
既然再观望也没有更好的选择，不如趁早抢到心水房源。
其次，地价涨，开发成本变高，新规户型没了，各种“隐形成本”都在增加。
今年广州核心区平均楼面价已经创下历史新高，最开始就拉高了开发成本。
在此基础上，现房政策一定程度也会升高购房门槛。
毕竟，新模式资金占用周期长，由此产生的利息支出最终也会算进房价。
另据投行测算，想保持原有收益率，房价或要上涨10%左右！
｜广州楼市发布 制
而开发商涨价的底气，还是因为新政逆转了供求关系，最抢手房源在肉眼可见地减少。
另外还有一点，新规政策并非永久红利，而是在快速消失。
政府也明确“使用率不会越卷越高”，买同等实用面积的房子，以后要比现在花更多预算。
｜广州楼市发布 制
把上面几件事放在一起看，信号已经很直白了。
以前那套等政策、等降价、等更多新盘内卷的选房模式，早就不再适用。
对“既要+又要+还要”的市区改善客来说，观望等现房成本太高，很多人未必承受得起。
这也就解释了，面对性价比高、使用率高的热门楼盘，改善客没有丝毫犹豫。
就像6月入市的保利云瑞，开盘后迅速登顶广州网签三冠王，热度居高不下。
项目主打全四房板楼，128平能做双主套，对传统户型堪称降维打击。
｜保利云瑞现场人气
还有霸榜海珠第一的保利海韵，趁热加推园景大四房，中秋首日成交23套。
保利湖光悦色推出的双节定制特惠房源最低“5字头”起，并且会保价到年底。
中秋来访量环比提升30%，有客户看完3000万级叠墅当场后刷卡认购。
最后，折扣也会明牌，抢先一步把最大优惠拿到手才最划算。
以前买房，是购房者交钱后干等交付。现房时代不一样，买家也能提前掌握新盘入市节奏。
开发商为了促成交，势必会提前对全款、五成首付、低首付等不同层级客户推出不同优惠。
如果你预算卡得紧，不想耗费更多时间，最好还是抢在别人之前把福利拿到手。
既然说到购房福利，就不得不提霸榜广州楼市第一的保利。
｜保利上新季福利海报
细则落地前，这家央企便推出补贴、首付分期、现楼先住后供等优惠，无死角为买家让利。
很多房企还在酝酿的政策权益，保利早就提前端上来了。
事实证明成交效果确实还不错，从300万+刚改产品到3000万+顶豪，都有买家果断出手。
｜各大项目现场人气
国庆扎堆上新，等两年难再有同款
当然，在这个最后的窗口期，保利不光优惠力度空前，更是诚意满满。
别人还在研究怎么配合政策，它作为“上新王”，已经掏出一批经过市场检验的爆款。
从城市顶豪到百万级刚需盘，针对大家的购房需求，保利都能给出优质选择。
先来看豪宅赛道，热度最高莫过于珠城东板块。
不为别的，两大板块两年内很难再有新增供应，新盘选择即将枯竭。
加上地价、房价又都涨到最高位，以后的超高门槛，只会劝退更多客户。
｜广州楼市发布 制
保利能做的，就是赶在断货前给到买家最后一波上车机会。
比如保利天曜，同时卡位珠城东+珠江沿岸，同时对望珠金琶城市天际线。
目前主打约120平东南江景户型，也是同板块唯一千万级新规户型。
｜保利天曜120平户型景观实拍
再看保利华创·都荟天珺，则是马场隔壁仅有的准现房，最快今年12月收楼。
国庆期间项目会所开放+全维实景展示，200平大平层仅剩最后两套，2000万选珠城必看。
｜都荟天珺实景
琶洲这边今年地价已飙升至6.6万/平，等以后新盘开卖，不如趁早在低位出手。
保利天奕作为板块最低密纯板楼大盘，目前最抢手的是约145平中轴楼王。
|保利天奕板房实景
双主套+南北双园的顶级配置，放在同面积段户型当中已成绝唱。
还有现楼发售的保利·湖光悦色，是CBD核心仅有坐享一线湖景的高端改善盘。
最低总价才5xx万起，这种捡漏机会没有第二个选择。
｜ 保利湖光悦色板房实景
再看600万以上的品质改善赛道，保利海韵、保利云瑞入成交稳居全市前二。
两个盘都是楼市新面孔，综合条件都相当能打。
买它们无需担心货不对板，各种高品质实景都已经都提前呈现。
｜广州楼市发布 制
其中，保利海韵坐镇海珠西，近期开放了南洋会所、围合式园林等私享配套，也是被买家催着上新。
周边各种小盘扎堆，它是仅有的超大体量全能项目，83-172平户型从刚改到改善通吃。
|海韵实景示范区
保利云瑞也很难得，有白云新城+白云山加持，又是板块近十五年来唯一的纯板楼新盘。
国宾会所已试运营，好产品+好地段+好服务兼具，难怪不少改善客“看完实体直接刷卡”。
|云瑞会所实拍
如果预算低，既想留在核心区，还要越级享受，应该直接锁定保利辰园·湖境。
项目所在的天河世界大观最不缺豪宅，而这个盘刚好补上改善好房的空白。
两面环湖、三面环山的绝佳环境，加上实景呈现、超110%使用率产品，放在同价位赛道堪称孤品。
花刚改的预算，享受豪宅同等体验，这种空档以后很难再有。
|辰园湖境实拍
最后不得不提的还有热门刚需盘，因为有国家贴息支持，也可以重点考虑。
这些项目都有总价百万以内的房源，都可以享受到到本次贴息新政的优惠。
比如番禺红盘保利领秀海，63平南向三房98万起、75-89平三房110-148万，对口九年制仲元莲花湾学校（已开学），还有一线江景。
南沙保利天汇，户型84平产品12X万起，配建明珠幼儿园+华南师范大学附属南沙凤亭小学（已开学）。
还有增城红盘保利中海金地大国璟，84平双拼户型创意板房近期开放。
最低不到百万就能买入，完美享受贴息福利。
| 大国璟 实拍
白云的保利珑玥公馆，近地铁现房，95万起就能买入，同样是主城上车的好选择。
都说现房时代买房，最看重实物+优惠，保利项目的优势绝不仅仅是这两样。
各种好货产品更实用、实景更惊艳、配套更高级，客户在货比N家后直接用真金白银投票。
随着现房模式持续落地，接下来两三年，买家几乎不会再有选择更多、价格更友好的选择。
｜广州城市航拍
|广州楼市发布 摄
与其等下去错失机会，不如趁国庆假期杀去现场，眼见为实先下手为强~
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