重磅！珠海地标烂尾楼，有望复工！|债权|房姐|珠海|置业

珠海吉大的知名烂尾楼，迎来关键一幕。近日，京东拍卖网挂出一则鑫苑珠海项目债权资产招商公告，资产类型为债权——这意味着，停工多年的维也纳（娜）酒店旧改项目，正通过另一种方式寻找复活的机会。

｜鑫苑珠海项目债权资产招商公告（图源：京东拍卖网）

一、2.03亿债权挂牌，等一位“接盘”投资人

先解释一下什么叫债权资产招商：简单说，就是债权方公开征集意向投资人，由投资人买下这笔债权，进而承接对应的抵押权与股权质押权，间接拿到项目地块的控制权，再通过债务重组、出资续建，推动项目复工盘活。

据招商公告披露，鑫苑珠海项目的债务人为青岛科达置业有限公司，债权本金约2.03亿元，由鑫苑（中国）置业有限公司担任保证人，鑫苑（中国）、珠海鑫苑置业、广东鑫创科创智谷发展三家公司提供连带责任保证担保。

｜债权基本情况及增信措施（图源：京东拍卖网）

更有分量的是抵押物：被抵押的资产正是鑫苑珠海项目地块，同时质押了项目公司100%股权，抵押地块、附属地块及在建工程的司法评估价值约2.83亿元。也就是说，谁接下这笔债权，谁就离这块吉大核心地块更近一步。

二、吉大地标旧改，规划约10.8万㎡综合体

维也纳（娜）酒店旧改项目位于吉大石花西路北侧、吉石路东侧，旁边就是珠海市九洲中学，地理位置相当优越。

｜项目区位示意（图源：珠海房姐）

按照原有规划，项目体量约10.8万㎡，分两个地块开发：S1地块为二级邻里中心，总占地2674.68㎡；S2地块为商业、商务和旅馆混合用地，总占地9625.85㎡，层数最高36层、高度约150米，整体打造集写字楼、公寓、酒店、商铺、公共配套为一体的地标综合性项目，案名“鑫苑·盛世明珠”。

｜鑫苑·盛世明珠效果图（图源：珠海房姐）

项目前期手续其实并不缺：不动产登记证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及地下部分施工许可证均已取得，基坑支护与土方开挖也已完成。只是谁也没想到，这一挖就停在了原地。

｜项目临街效果图（图源：珠海房姐）

三、四拍四流拍，如今换个思路再出发

项目为何落到今天这步？根源在于鑫苑集团资金爆雷。2019年项目开工，但仅做完基坑便因集团债务问题停工；当年青岛科达置业曾向大业信托融资2.03亿元，用的正是珠海鑫苑置业名下这块吉大地块作抵押担保。借款到期无法偿付本息触发违约，债权人起诉进入执行程序，申请拍卖抵押地块还债。

2024年以来，项目被四次摆上法拍架：2024年1月首拍，起拍价2.5287亿元，较3.61亿元的评估价相当于打7折；3月二拍降至2.399亿元，约6.6折；7月三拍维持2.399亿元；到今年2月四拍，起拍价已降到1.982亿元，比首次拍卖低了近6000万元——可惜四次全部流拍。

｜2024年1月首次法拍记录（图源：京东拍卖网）

从近日实踩情况看，项目仍未复工，基坑内杂草丛生，围挡锈迹斑斑。2025年8月，香洲区住建局还曾发出基坑安全提醒函，指出基坑支撑梁构件严重锈蚀、大量积水等问题，要求建设单位落实主体责任。

｜项目基坑现状（摄于2026年9月14日，图源：珠海房姐）

｜香洲区住建局基坑安全提醒函（图源：珠海房姐）

至于为何从拍卖转向债权招商，其实不难理解：土地多次流拍后，债权人调整处置思路，不再卖地，而是打包转让这笔附带土地抵押和100%股权质押的债权。无论形式如何变化，核心目标只有一个——让项目复工。

四、隔壁的“珠海1088”，已经率先盘活

就在维也纳（娜）酒店旧改项目不远处，烂尾近9年的“珠海1088”已经被全面盘活，如今更名为中城建大厦。现场可见，项目全新的玻璃幕墙完整呈现，楼上挂起了前海人寿的logo，收尾工程正在加快推进。

｜中城建大厦已挂上前海人寿logo（图源：珠海房姐）

该项目同样受母公司债务危机波及，2017年全面停工烂尾；2022年，前海人寿通过拍卖以1.9亿元竞得项目，正式开启盘活之路。改造后的中城建大厦，1-5层为商业、6-21层为办公、22-28层为酒店，将打造成集商务办公、高端酒店、潮流运动、教育培训、美容美体、特色餐饮为一体的新一代商办综合体，目前已启动招商。

五、写在最后

吉大，一直是珠海公认的“传统富人区”：免税商圈、海滨公园、珠海渔女皆坐落于此，山海景观加持，承载着珠海初代CBD的荣光。