9月30日消息，位于九龙何文田佛光街的住宅官地（九龙内地段第11301号）将于10月2日截标。这幅地皮面积约5170平方米，最高可建住宅楼面20.77万平方呎，市场估值24.5亿至26亿港元，折合每平方呎楼面地价约11800至12500港元。在政府本财年第二季只推出一幅住宅官地的背景下，这宗市区地皮的挂牌，本身就是一次对豪宅地价的公开测试。
一、本季唯一一宗市区住宅地，250伙的体量是刻意选择
这幅地可提供约250个单位，属中小型住宅用地，是政府2026/27财年第二季（7月至9月）唯一推出的政府住宅地。它由"政府、机构或社区"用地改划为住宅用途，规划程序早前已经完成。
拉长时间轴看，2025/26年度私人房屋土地供应经调整后约16865个单位，比年度供应目标高出约28%；本财年上半年各类来源合计约12430个单位，已接近全年12600个单位的目标。在供应进度靠前的情况下，这一季只拿出一幅市区小体量地块，推地节奏的克制很明显。
二、每呎逾1.15万的估值，与新发展区地块拉开数倍
对比今年其他已推地块，差距一目了然。1月截标的佐敦谷住宅地，市场估值每呎3000至5000元；5月截标的东涌106A区住宅地，估值每呎1500至3800元。而何文田佛光街这幅地，两家测量师行的估算都落在每呎1.1万元以上。
差距来自地段属性。地块毗邻豪宅天铸、何文田公园和配水库，靠近港铁何文田站，多个方向的单位可享开扬景观。美联测量师行董事林子彬认为可发展为中高档豪宅项目，若以每呎约1.15万元计，估计地价约23.9亿港元；华坊咨询评估资深董事梁沛泓则指出，此类打造精品豪宅的发展机会并不常见。
三、地价水位与十三年前同区基本持平
一个值得注意的对照是：2013年6月，何文田佛光街与常富街交界曾有一幅住宅地截标。当时地皮面积83033平方呎，最高可建楼面387741平方呎，测量师行预计每呎楼面地价约1.1万元、估值约42.7亿元。
十三年过去，同一条街上新推出的地块，每呎估值仍在1.1万至1.25万元区间。两幅地在面积、楼面规模与景观条件上并不完全相同，但地价水位大体回到同一水平这件事本身，说明豪宅地价的周期弹性有限——它锚定的是高净值购买力，而不是整体楼市的温度。
四、社福设施与车道平整，构成出价之外的隐性成本
挂牌条件里有两项成本需要发展商自行消化。其一，中标发展商须负责兴建一所长者邻舍中心分处及一所精神健康综合社区中心分处，并无偿移交予政府，这部分楼面不计入地块的最高可建住宅楼面。其二，地皮呈不规则形状，中标发展商需平整车道，以连接佛光街的地盘主入口。
这些条件不会出现在每呎楼面地价的测算里，却会实实在在影响出价。梁沛泓预计竞争激烈、可吸引多份标书，逻辑在于地块投资额与规模适中，对发展商而言风险相对可控。
五、超级豪宅成交活跃，但支撑来自塔尖购买力
需求端气氛确有支撑。美联物业数据显示，9月（截至28日）逾亿元超级豪宅一手成交录得30宗，较8月全月15宗高出约一倍，为2013年一手销售条例实施以来的单月高位；年内累计137宗，已超过去年全年的101宗。何文田也在今年逾亿元成交的分布区域之中。
同区个案同样说明问题：今年3月，何文田天铸1期一个实用面积3173平方呎的顶层复式单位以逾2.15亿港元成交，呎价约68029港元，创下项目分层户售价的高位。
但整体楼价仍在整固。差估署私人住宅售价指数7月报321.5点，环比回落0.47%，中止此前连续十三个月上升，今年累计仍升约7.3%，与2021年9月历史高位398.1点相比累跌约19.2%。中原城市领先指数9月下旬报161.17点，已连续多周在161至162点之间窄幅上落。
换句话说，支撑这幅地的是塔尖购买力，而非普涨行情。10月2日的截标结果，能测出发展商对市区豪宅地愿意给出多少溢价——这比估值区间本身更有参考价值。
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