文/深圳进深 严明会
现房时代，深铁置业旧规准现房，杀出一条血路。
今年9月5日，位于深圳龙华的深铁珑境·云赋，加推8栋、10栋。
这是珑境·云赋的第三次取证入市。
房源共496套，其中8栋184套，10栋312套。
面积段为约85-87㎡、约100-102㎡的三房，以及约110-114㎡、约128㎡的四房。
备案价4.46-5.32万/㎡，均价4.87万/㎡。
根据当时官方公布的成交海报，项目开盘当日认购金额超10亿元。
成为又一个引爆龙华市场的网红盘。
而且，深铁珑境·云赋的成绩，并不是单纯停留在海报数字上。
进深网看了下最新的网签数据，至今不到一个月（截至9月29日）。
8栋、10栋已签、已备案房源57套，去化率11.49%。
结合前两次开盘。
深铁珑境·云赋首次取证入市在2025年11月；
首推6栋，313套房源，至今网签153套，去化率48.88%。
第二次取证入市在今年6月；
为4栋、7栋，607套房源，至今网签289套，去化率47.61%。
也就是说，从首开至今10个月，深铁珑境·云赋整体已网签的房源499套。
这个销量算很不错了，毕竟项目的盘子大，体量不小。更不说项目还是旧规产品、超高层。
01
之所以卖的不错，进深网认为有以下方面的原因。
1）首先，在8·28重磅新政之下，深铁珑境·云赋精准地踩中了准现房这个点。
作为由深铁置业打造的“境”系产品，深铁珑境总占地面积约11.05万㎡，总建筑面积约48.3万㎡。
共分3期开发建设，其中1期是由小高层 洋房组成，已于 2024年6月交付。
2、3期是高层住宅，也即珑境·云赋，由八栋49-55层的超高层建筑组成。
项目2、3期，合同约定在明年6月份交房，但目前已经是准现房状态。
快的话，预计在今年年底就可以交房。
所以相比其他期房，珑境·云赋的确定性要高很多。
2）其次，相比前两次入市，珑境·云赋的价格非但没涨，反而降了。
性价比的优势，也就进一步凸显。
可以对比的是：
项目6栋首批房源入市，备案均价5.35万/㎡，折后均价4.61万/㎡。
4栋、7栋第二批房源入市，备案均价5.1万/㎡，折后均价4.44万/㎡。
而这次8栋、10栋最新入市，备案均价4.87万/㎡，折后均价4.33万/㎡。
相比首次开盘，项目第三次加推，折后均价下降了2800元/㎡。
仅以最小面积85㎡户型计算，总价降了24万左右。
要知道，这次新入市房源，比之前两次是多了128㎡的大户型的。
而且8栋还是一层四户的配置。之前入市的都是一层六户的配置。
等于是这次新推的房源，面积更大、户型配置更优，价格反而更低。
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02
跟周边新盘的对比，价格上也有优势。
前不久，位于龙华上塘的上宸瑞府，取证入市，备案均价6.32万/㎡。
比珑境·云赋高出不少。
不过有一说一，上宸瑞府是新国标，容积率、得房率都要好很多。
珑境·云赋作为超高层，则胜在景观视野不错，以及准现房的确定性。
所以说到这里，珑境·云赋的不足其实也很明显了。
首先，项目八栋住宅均是49-55层的超高层，容积率4.66。
相比眼下的新国标新规产品，舒适度要差些。
项目因为是旧规楼盘，不加赠送得房率75.5-75.8%，加赠送84.4-91.13%，相对较低。
而且八栋住宅中，5栋还是人才房，只有4栋、6-11栋共七栋楼是商品房。
总规划2256户，商品房1920户，人才房有336户。所以居住客群上相对也没那么纯粹。
不过，也不得不承认，深铁珑境·云赋作为旧规产品。
在新国标全面铺开的市场中，依然能争取到一席之地，获得不错的去化，带给我们不少的启示。
在“8·28新政”推动行业转向现房销售的背景下，深圳楼市的准现房和现房将“确定性”全面前置。
它不仅是“所见即所得”，更意味着在新政的信贷、销售规则重构中，消费者能获得更安全的资产保障和更低的决策风险。
未来随着现房销售的全面推进，这一切都将成为市场的主流。而像深铁珑境·云赋一批的准现房、现房楼盘，不过是先一步踩上这一轮风口。
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