9月29日，北京新房市场这波热度，是六个新盘一起顶起来的。龙樾璟序、宸园139、亦庄国贤府、瑜海澐颂、金茂满昱、招商湖映天青，六个项目开盘头一周合计网签851套，成交总额64.45亿元。
这个体量放在全市里看更清楚。851套占了全市期房网签套数的64.5%，64.45亿元占了金额的65.3%。换成大白话，同期北京每卖出10套期房，有6套半来自这六个盘。
单个项目拆开看。宸园139针对改善客群，均价15.18万元一平米，成交金额13.85亿元，排在全市第二。亦庄国贤府卖了228套，收了11.64亿元。瑜海澐颂7.31亿元，金茂满昱6.35亿元，招商湖映天青3.22亿元。龙樾璟序的份额在剩下的部分里，几个盘加在一起，把全市的期房成交撑了起来。
均价15.18万元一平米还能卖出13.85亿元，说明高总价段的购买力并没有消失，
只是挑得更细了。位置、户型、园林、物业，哪一项有硬伤，客户转身就走。
看到这种数字容易上头，我倒觉得要冷静看。首周网签里有一部分是开盘前就认筹的客户集中转签，不能全算成新需求。真正的考验在第二周和第三周，那时候签约速度掉多少，才看得出项目的真实吸引力。
还有一个背景要留意。这六个盘能同时放量，跟供地方的节奏有关。北京近几个月推地偏向轨道交通站点周边，新盘的位置普遍不差。位置和产品两头都过关，首周出量就不奇怪了。
六个盘分布在几个不同区域，客群重叠度不高，不是互相抢客，更像同时把各自的板块热度点起来。这也是首周能集中出量的原因。
新房这一轮回暖有个明显特征，靠产品说话。过去几年北京的新房市场被二手房
压着，问题主要在价格和位置。现在新盘把户型、园林、公共空间这些做扎实，哪怕单价高一些，客户也愿意买单。宸园139均价15.18万元一平米还能卖出13.85亿元，走的就是这个路子。
六个盘头一周就有这个成绩，也说明买房人对产品扎实的新盘接受度很高。不是闭眼买，是挑着买。同一个时间段开盘，卖得动的还是那几个有明确卖点的。开盘现场热闹和网签是两回事，网签才是真金白银。
土地端也有动作。北京城建以17亿元拿下昌平头一宗抬板宅地。抬板住宅的做法是底层架空、把居住层抬起来，防潮和视线会好一些，这两年在北京的新项目里出现得越来越多。昌平这类区域过去以刚需盘为主，现在开始出抬板地，供应的产品结构在往改善挪。
我把新房和二手房的网签量放在一起看，感觉市场在做一次结构上的切换。二手房靠价格和地段撑量，新房靠产品力抢客。两边都在跑，买房人的选择比前两年多。
10月还有一批项目要入市。到时候看首周网签的数字，就能判断这波热度是集中
开盘造成的短期冲高，还是市场真的转暖了。
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