当AIP、MGX与贝莱德旗下GIP以约400亿美元企业价值完成对Aligned Data Centers的收购时，数字基础设施领域创下了迄今规模最大的投资记录。但比交易规模更值得关注的是：被交易的资产，形态正在发生根本性变化。

数据中心正从“按需定制的固定建筑”变成“工厂预制、现场拼装、可扩容的模块”。仲量联行预计，到2030年全球模块化系统与微型数据中心年销售额有望达480亿美元，五年年均复合增长率约35%。中国市场的反应更为敏锐——2025年模块化数据中心市场规模超280亿元，占全球份额近30%，同比增长约26%。

模块化改变的不仅是交付速度，更是资产的可交易性。仲量联行华东区投资与资本市场部资深董事郑凯元指出，国内已有集装箱式数据中心以这种方式落地的案例。供电、冷却、IT等系统在工厂预制为独立模块，可以分阶段上线、边运营边升级。过去一栋数据中心只能整体设计、建设和交付，交易被绑定在自建周期之后；现在，“产能”变成了可标准化、可拆分、可分期的单元——资产的买卖与股权流转不必再等一栋楼盖完。

需求端的分化进一步放大了分层交易的空间。AI公司看重交付速度，可以接受集装箱等预制形态；银行等金融机构出于数据安全考虑仍偏好传统建筑。两类需求并存，各自对应不同的资产与资金。值得注意的是，数据中心极少被整体淘汰——运营十年后65%的设施将完成重大翻新，改造与升级本身构成一类持续性交易。

资金端的结构同样在演进。核心策略占募资活动比重已从2023年的约9%升至24%，资本正从机会型开发转向核心稳定资产。融资工具也在多元化——ABS与CMBS发行规模约每年翻番，2026年有望达500亿美元。在中国，多层次REITs体系正在提升存量资产流动性，仲量联行已参与首批数据中心公募REITs发行及世纪互联机构间REITs发行和扩募评估。

仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东的判断切中要害：“中国数据中心的资本化进程才刚刚开始。当多层次证券化工具把退出通道逐渐打通，流动性本身就会成为价值创造的一部分。未来五年，竞争表面看是算力与电力，实质是定价能力与资本组织能力。”在行业基本面并未显示泡沫迹象（出租率97%、预租率77%）的背景下，微观层面的定价与流转能力，才是更值得关注的变量。