智通财经APP获悉，随着利率持续攀升，市场对欧洲房地产股的悲观情绪愈发浓重。部分策略师认为，这为房地产股出现戏剧性反转创造了条件。
欧洲斯托克600房地产指数在2026年下跌了约7%，预计将连续第三年跑输大盘。尽管该板块在此期间一直保持区间震荡，但其与斯托克600指数的差距已超过全球金融危机时期的水平。
欧洲房地产板块大幅跑输大盘
悲观情绪弥漫，利率预期由降转升
摩根大通策略师米斯拉夫·马特伊卡及其团队表示：“利率预期从降息转向可能加息，加剧了房地产投资的困境，因为更高的借贷成本和更紧缩的金融环境对资产价值和投资者情绪构成压力。房地产板块与债券高度联动，常被视为债券替代品，容易受到债券收益率上行的冲击。”
悲观情绪已持续一段时间，并在夏季愈演愈烈。美国银行9月基金经理调查显示，欧洲房地产是最大的低配板块之一，净36%的投资者持仓低于基准允许水平。这是至少两年来最高的比例，几乎是7月的三倍。
该板块与债券高度相关，被冷落并非没有原因。各大央行正因通胀而收紧货币政策，只要油价居高不下且经济保持韧性，政策制定者就没有理由改变政策方向。目前，互换市场预期欧洲央行将在明年6月底前再加息三次，而英国央行将在明年7月底前加息四次。
利率前景如同抛硬币，反转可能剧烈
然而，推动债券收益率上行的激进利率定价也可能迅速逆转。自伊朗战争爆发以来，油价一直是债券和股票走势的主要推手。尽管和平谈判进展甚微，但任何突破都可能彻底改变局面。正因如此，利率前景如同抛硬币一般难以预测，而当市场情绪如此悲观时，一旦方向突变，反转可能非常剧烈。
该板块表现长期低迷，一些机构开始认为悲观情绪已经过度。德意志银行和美国银行的策略师均给予房地产“增持”评级。超跌价格也可能构成支撑，该板块绝对估值和相对估值均远低于历史平均水平。
欧洲房地产板块估值低于历史平均水平
对美国银行而言，看多房地产的部分理由在于，“更高更久”的利率环境将如何影响经济和风险资产。
塞巴斯蒂安·雷德勒领导的美国银行策略师团队表示：“鉴于近期房地产市场表现不佳，我们根据德国国债收益率和采购经理人指数(PMI)预测，未来几个月房地产相对价格上涨空间约为15%。考虑到房地产的本土属性，当欧元区PMI相对全球PMI走强时，房地产的表现往往会优于收益率预期。”
区域表现分化：德国利空压顶，英国迎来政策催化
房地产股表现区域分化明显，地方政策的影响也各不相同。例如柏林，一项没收大型住房组合的激进提案重新提上议程，给该板块带来额外威胁。德国地产股已是欧洲房地产指数中表现最差的品种之一。
相反，英国房屋建筑商刚刚迎来喘息之机。工党政府愿意恢复“购房援助”计划，这对此前陷入低迷的房屋建筑行业来说无疑是一剂强心针——本周抵押贷款批准量刚创下32个月低点。市场对这一消息的强烈反应，充分体现了政策转变所能引发的逆转效应。
“英国房地产股票此前已被严重低估。现在，它们迎来了一个催化剂，” JO Hambro Capital Management Ltd.英国股票收益基金联席经理克莱夫·比格尔斯表示。“政府新的股权贷款计划有望重振新建活动，释放盈利增长潜力，并重塑该行业的前景。我们认为，这可能成为英国股市和主动投资者的制胜法宝。”
尽管如此，英国持续存在的风险可能会让投资者在短期内保持谨慎。英国国债收益率处于多年高位，这正在推高再融资成本，预计未来两年许多家庭将面临更高的抵押贷款利率。与此同时，高盛集团分析师指出，建筑成本通胀持续超过价格增长，给利润率带来压力。
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