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9月29日，房贷贴息政策终于出来了。

三个硬性条件：首套、120平方米以下、总价150万元以内。

符合条件的首套商贷，最多100万元贷款本金，可以享受年化1个百分点、最长5年的贴息。

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▲ 政策原文截图｜财政部金融司官网，财金〔2026〕95号

市面上大概有三种看法。而徐老师是第四种。

第一种：哇，出政策了！政策就是好的，是刺激市场的利好。

第二种：才150万元。对房价低的城市有用，上海房价太高，影响不大。

第三种：上海二手房成交总价的中位数还不到300万元。今年7月，200万元以下房源占比30.8%。还有人把“200万元的房子，网签写150万元”也算进去，认为政策影响面不小。

第四种：先别急着给政策下结论，算算账。

假设贷款100万元、等额本息还30年。首套商贷利率按3.05%算，前5年按每月剩余本金贴息1个百分点；公积金贷款利率按2.6%算。先假设以后利率不变。

我自己做了张Excel表。到第138期，商贷贴息后的累计利息还略低；第139期，公积金的累计利息反而更低。

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▲ 徐老师自己做的Excel测算。黄色两行分别是第138期和第139期，累计利息在这里交叉。

换成还款时间：还满11年6个月及以内，商贷贴息省利息；从第11年7个月开始，纯公积金贷款省利息。

上海买二手房，符合条件的家庭也能申请超过100万元的公积金贷款。利率以后会变，提前还款、哪年卖房，也会改变这笔账。

所以，房贷贴息只是多了一个选择。利好还是利空？不用急着贴标签。先看自己的贷款和持有计划。

我是徐老师，屋思道房产咨询创始人，上海单边买方顾问模式的先行者与践行者。我的决策模型已写入上海财经大学《房地产金融》教材。