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一、项目基础信息

位置：上海市静安区康定路1119弄（曹家渡街道，内环内）。
开发主体：上海招瑞置业有限公司（招商蛇口联合南通瑞城）。
地块：曹家渡社区C050301单元9A-20地块，于2024年9月以56.6亿元竞得，楼面价约11.41万元/㎡，溢价率31.2%。
规划指标：占地约1.85万㎡，建面约8.14万㎡，容积率2.68，绿化率35%，总户数324户，车位配比约1:1.2，纯商品住宅（无保障房、无动迁房、无底商）。
交付时间：2027年12月31日，精装交付。

二、地段与板块价值

板块定位：位于老静安曹家渡内环腹地，紧邻静安寺、南京西路、苏河湾等核心商圈，属于“南京西路—苏河湾中央活力区（CAZ）”范围，城市界面成熟，配套兑现度高。
周边配套：步行约300-460米可达地铁14号线武定路站，周边有7号线、13号线；商业上紧邻静安寺、南京西路商圈（约1-1.5公里）；医疗上距离复旦大学附属华山医院约1.4公里；教育上周边有常熟幼儿园、一师附小（分校）、同济大学附属七一中学等（注：学区划分以交付当年教育局公示为准）。
区域特点：板块内多为老静安历史风貌区，周边有张爱玲故居等历史建筑，人文底蕴深厚，且因紧邻市公安局、法院、检察院，区域安全性高。

三、规划与建筑设计

楼栋规划：共5栋14-25层高层/小高层住宅，楼栋高低错落，中前排楼栋享有较好的中庭景观，后排楼栋视野相对受限。
建筑外立面：采用米黄色石材、仿古铜色金属线条与大面积玻璃，高窗墙比，呈现现代轻奢风格。
景观设计：采用多级坡地抬升设计（整体抬高约7米），打造立体台地花园，结合“九曲花街”造景，中轴景观约160米，设有落玉水院等。
公区设计：首层为6米挑高架空层（泛会所），部分楼栋为两梯两户或一梯一户，部分户型带独立私梯前厅。

四、户型与产品解析

面积段：建面约120-238㎡，涵盖三房至四房，主打改善型大平层，全户型一梯一户，私密性较好。
主力户型：
- 约120-123㎡三房两厅两卫：入门级改善户型，类一梯一户，南北通透，宽景大阳台，适合首改客群。
- 约177-183㎡四房两厅两卫：改善主力户型，类一梯一户，环屋飘窗，主卧套房，空间布局合理，适合改善型家庭。
- 约193-208㎡四房两厅三卫：进阶大户型，类一梯一户，七重采光面，双主卧套房，LDKB长厅，适合高净值改善客群。
- 约238㎡四房三厅三卫：楼王户型，类一梯一户，环幕八景，双主卧领域，空间尺度极大，适合终极改善客群。
户型特点：层高主流为3.1米，部分楼王区域局部更高，空间通透，全明格局，部分户型可定制（如120㎡可改一至三房）。